Meesprekers

Voor dit onderwerp is er een hoofdspreker aangewezen. Deze krijgt, althans wat mij betreft, ruimschoots de gelegenheid om, afhankelijk van zijn betoog, het standpunt ten aanzien van dit raadsvoorstel naar voren te brengen. Ik hoop dat er nog een schriftelijke bijdrage digitaal zal volgen. Goed zo. Wanneer alle medesprekers, en dat is in dit geval slechts één persoon, hun betoog gehouden hebben, dan wordt er gelegenheid gegeven aan de raadsleden om vragen te stellen aan de hoofdspreker. Als er geen vragen worden gesteld, dan betekent dat dat het betoog helder is geweest. Vervolgens krijgen de raadsleden de gelegenheid om vragen te stellen over dit voorstel aan de wethouder. Daarna gaan we beoordelen of de raadsleden zich voldoende geïnformeerd voelen wat betreft de standpunten over en weer, en of er de noodzaak is voor een debat. Als men een debat wenst, dan moeten we daarvoor een datum bepalen. Ja, dan stel ik voor dat we nu beginnen met uw betoog. Meneer Groen, gaat uw gang.

Begrijp dat ik de microfoon zo gebruik. Het is voor mij de eerste keer, dus het is een hele nieuwe en leuke ervaring. Ik ben vergeten een glaasje water te pakken. Is het mogelijk om wat spraakwater deze kant op te krijgen? Oh, merci. Een korte introductie: Christiaan Groen, 41 jaar, inwoner van Zeist, en ik investeer als particulier op kleine schaal in vastgoed. Dat was eigenlijk ook de aanleiding voor hoe ik hier in gesprek raakte en deze uitnodiging ontving, waarvoor dank. Ik spreek echter vanuit het algemeen maatschappelijk belang inzake de woningmarkt, aangezien ik zie dat regelgeving eerder problemen veroorzaakt dan dat het oplossingen biedt, vooralsnog. Goed, zoals u allen wel weet, is de aanleiding natuurlijk de huidige situatie op de woningmarkt en met name de prijsstijgingen in de koopmarkt. De doelstelling is om daar verbetering in aan te brengen. Vanuit de landelijke politiek is de zogenaamde regeling opkoopbescherming bedacht, en deze kan in theorie per gemeente met wat maatwerk ingevoerd worden, wel of niet. In mijn ogen is dit echt een kern van het probleem op de woningmarkt, op de koopwoningmarkt. Er is, ten eerste, een beperking, sorry, een krapte in de totale woningvoorraad, dus zowel in de koop- als in de huurmarkt. De bedachte regeling opkoopbescherming zal het beoogde doel missen en zou daarnaast ook nog voor problemen gaan zorgen in de particuliere huurmarkt. Bovendien zal dit de verduurzaming in de particuliere huurmarkt niet bevorderen, maar remmen. En de particuliere huurmarkt zal nog verder in de problemen komen als deze regeling zou worden toegepast. Er is al krapte in de particuliere huurmarkt. En de particuliere huurmarkt in Nederland zou eigenlijk juist groter moeten worden in plaats van kleiner, krapper. Dit standpunt wordt ook onderbouwd door rapporten van onder andere De Nederlandsche Bank, het IMF en de OESO. Maar een tweede argument om deze regeling niet toe te passen, is dat het de verduurzamingsslag in de woningmarkt remt. Er is een dringende verduurzamingsslag nodig. En mocht deze regeling ingevoerd worden, dan gaat dit de verduurzaming remmen. Investeerders kunnen significant bijdragen aan de verbetering en verduurzaming in wijken met oudere woningen en slechtere energieprestaties. En ze zouden juist specifiek gestimuleerd moeten worden om woningen met de laagste energielabels E, F en G aan te kopen en te verbeteren naar minimaal een label C of D, het liefst een B of A. Particuliere woningbezitters missen in veel gevallen de kennis, de financiële middelen en de ondernemingszin om grondige verduurzaming op korte termijn te realiseren. De invoering van deze regeling zou de zeer dringende noodzaak aan verduurzaming remmen. Daarnaast is er nog een derde punt dat ik naar voren wil brengen, en dat is dat de regeling ook niet helemaal juist wordt toegepast. Want de regeling beoogde sowieso om specifiek op buurt- en wijkniveau te worden ingevoerd. Diverse gemeenten passen op dit moment de regeling al toe voor de hele gemeente, en dat is eigenlijk nooit de intentie geweest van deze regeling. En dit kan eigenlijk niet, aangezien de onderbouwing per wijk afdoende niet te zijn en een eventuele verwachting van een waterbedeffect geen voldoende beargumentatie hiervoor is. En ja, daar worden ook juridische problemen in voorzien. Ik ben geen jurist, maar dat heb ik meegekregen, dat dit op problemen gaat stuiten. Wat ook de regeling wellicht weer van tafel zou kunnen halen in een later stadium. De vraag is of we dat zouden moeten willen. Oké dan. Kortom, de regeling zoals die er nu ligt, is in mijn ogen een soort tikkende tijdbom. Daarnaast heb ik nog een stuk betoog over waarom particuliere vastgoedinvesteerders nu als negatief worden gezien en hoe deze door de gemeente juist beter gebruikt zouden kunnen worden. De kracht, de financiële middelen en de kennis voor de doelen die de gemeente heeft. Maar goed, ik laat het hierbij. Wat mij betreft beginnen we aan de vragen. Wat betreft nog wel een paar minuten, hoor. U kunt kort samenvatten wat u daar nog op dat affiche hebt staan. Nou ja, om een ander perspectief neer te zetten dan wat er over het algemeen in de media de laatste tijd naar voren komt: de particuliere huurwoningmarkt vervult een belangrijke functie in het systeem, namelijk die van een flexibele, fluïde markt waarin mensen snel woningen kunnen vinden. Veelal geldt dit voor mensen die überhaupt niet terecht kunnen of willen in de sociale sector en geen woning kunnen of willen kopen, en in gevallen waarin mensen op zeer korte termijn een tijdelijke woning nodig hebben, is een particuliere huurmarkt cruciaal. De particuliere huurmarkt functioneert hierin een beetje als de olie, de motor van de woningmarkt. Als de particuliere huurmarkt in de knel komt, dan zal dat invloed hebben op alle andere delen van de woningmarkt. Dat is ook al te zien. Mensen die niet in de sociale sector terecht kunnen vanwege wachttijd of inkomen, of mensen die in relatief korte tijd een woning nodig hebben, kunnen nergens meer terecht. Expats kunnen geen huizen vinden om hun tijdelijke werkzaamheden in de regio te kunnen uitvoeren, en ook voor starters en doorstromers is het prettig als er een goed functionerende huurwoningmarkt is. Dus voor deze doelgroep is het al lastig geworden en zou een regeling als deze het nog lastiger kunnen maken om snel aan een goede en betaalbare huurwoning te komen. Even kijken of ik daar nog verder iets aan toe wil voegen. Nou ja, wat ik al zei: om de situatie in de koopmarkt daadwerkelijk duurzaam te verbeteren en de tekorten op te lossen, is er volgens mij maar één devies: zorgen dat er meer woningen bijkomen, zowel in de koopmarkt als in de huurmarkt. En die woningen kunnen er ook bijkomen door onder andere vastgoedinvesteerders en beleggers te stimuleren en te faciliteren in het doen van transformaties. Gelukkig staat de gemeente Zeist daar open voor. Ik hoor daar goede verhalen uit mijn netwerk dat dit een gemeente is waar vaak goede medewerking is, maar ook splitsen en woningdelen zouden makkelijker gemaakt kunnen worden, waardoor er op korte termijn meer woningen zouden ontstaan. Dus ik zou zeggen, gebruik de kracht en de kennis van vastgoedbeleggers en vastgoedinvesteerders om de doelen daadwerkelijk te behalen. Stuur ze in de richting waar de gemeente ze nodig heeft in plaats van ze te remmen. Ja, oké, bij deze geef ik de microfoon terug.

Meneer Groen, dank u wel. Dan gaan we nu over tot het stellen van vragen door de raadsleden. En wie mag ik als eerste? Julian Delsink van de ChristenUnie en SGP, ik...

Dank u wel voor uw bijdrage. Ik wil even ingaan op het laatste punt dat u noemde. U zegt dat particuliere beleggers ook goed zijn in het transformeren van woningen om ze vervolgens eigenlijk aan de woningmarkt toe te voegen. Maar is het dan ook een optie om te zeggen: "U koopt dat huis, u transformeert het huis en verkoopt het vervolgens weer," in plaats van het te verhuren? Want dat is volgens mij wat deze regeling beoogt: te zorgen dat u het vervolgens niet kunt verhuren, maar dat u het wel zou kunnen verkopen en weer terug op de markt brengen. Als ik het goed begrijp, is dat voor u ook een werkbaar alternatief.

Zeg, zijn er twee markten waar krapte heerst? Het is niet altijd van tevoren te zeggen. Als investeerder neem je risico's en is het ook heel fijn als je kunt terugvallen op een plan B. Uiteindelijk gaat het daarover, toch? Als de risico's te groot worden, dan haken mensen af. Dat gebeurt al. En ik denk dat beide opties mogelijk moeten blijven, want juist op de huurmarkt is er ook uitbreiding nodig. Ja.

Voldoende, meneer Delsink. Meneer van de riet.

Dank u wel, voorzitter van GroenLinks, en bedankt voor uw bijdrage. Ja, we werken inderdaad met twee segmenten van de markt: koop en huur. Maar ik denk dat er ook een soort tweedeling in de markt bestaat, namelijk tussen goedkoop, betaalbaar en duur. Het idee bestaat bij mij dat investeerders, die inderdaad wellicht opknappen en dergelijke, een verschuiving veroorzaken van de goedkope sector naar de dure sector. Zou u daar iets over willen zeggen? Hoe ziet u dat en wat denkt u daarover?

Bent u het met mij eens? Het is dus belangrijk dat er juist ook betaalbaardere woningen komen. Ik zeg altijd: ik kan nooit meer huur vragen dan wat ervoor betaald wordt. Het probleem is dat, op het moment dat de koopprijzen stijgen en daar staat ook een financiering tegenover, je hogere huren moet vragen. Want anders haal je geen rendement meer en dan maak je verlies. Dat kan ook niet. Dus alles hangt met elkaar samen. En ja, de beste remedie om te zorgen dat de huren naar beneden gaan, is om te zorgen dat er veel meer aanbod komt. Een voorbeeld hiervan was tijdens de coronacrisis. Toen zag je dat er een kleine terugval was in de huurprijzen. Dan moet je gewoon meegaan, want leegstand kost ook geld. Het is niet zo dat beleggers alleen maar naar rendement zoeken; het moet ook betaalbaar zijn. Alleen functioneert de markt op dit moment niet goed genoeg, omdat deze te krap is. De markt moet groter worden, waardoor de huren weer iets naar beneden kunnen. Dit zeg ik vanuit het maatschappelijk belang en niet vanuit mijn eigen belang.

Nou ja, dat begrijp ik, hè? Ik denk dat veel partijen het met u eens zullen zijn dat er meer bij moet komen. Maar ik weet niet of ik nu iets heb horen zeggen over een verschuiving die plaatsvindt van het goedkope naar het dure segment door de opkoop, opknap en vervolgens verhuur. Dus, ik ben het met u eens dat de oplossing voor alles is dat er meer woningen komen, maar mijn beeld is nog steeds dat investeerders in ieder geval binnen deze krapte een verschuiving veroorzaken van het goedkope naar het dure segment. Of ziet u dat echt anders? Nee.

Dat is echt anders, omdat de waarde van een woning uiteindelijk door de markt wordt bepaald, hè? Dus je kunt de huur vragen die je wilt vragen. Het is niet zo dat een belegger per se aan de bovenkant van de markt gaat zitten, maar dat zou niet hoeven. Ik denk dat het veel zinniger is om daarnaar te kijken. Het punt is echter vaak niet begrepen dat er aan de achterkant ook heel veel kosten en risico's zijn, en die moeten ook gedekt worden. Dus dan zou u eigenlijk moeten helpen om te zorgen dat die risico's kleiner worden en dat die kosten lager zullen zijn, waaronder financieringskosten, maar dat kunnen ook energiekosten zijn, toch?

Meneer van driest voldoende, ja.

Ja, dank u wel, meneer

Meneer Bliekendaal even aan, want

Omdat je ziet dat mensen met een beperkt inkomen die nu een huis willen kopen, steeds achter het net vissen. Wat zou je advies dan zijn? Zou je een voorstel hebben waar zij voordeel uit kunnen halen? Dank voor je advies.

De reden dat ik hier zit, is omdat ik met verbazing heb gekeken naar de maatregelen die landelijk zijn doorgevoerd de afgelopen jaren. Een daarvan is de verlaging van de overdrachtsbelasting voor starters. Ik en met mij vele anderen konden op voorhand al aangeven dat dat geld rechtstreeks in de prijs zou gaan zitten. Dus ik vond het een wassen neus. Ik vond het echt een wassen neus, zo'n regeling. En zo zijn er nog een aantal van dat soort regelingen. Wat er gebeurd is, is dat er eigenlijk heel veel beleid is dat ook als consequentie heeft dat er een minder grote groei is van het aantal beschikbare woningen. Alleen die verantwoordelijkheid, die zie ik niet genomen worden, dus het zit echt in het feit dat, ja, we kunnen, zeg maar, gemeentes of landelijke politiek kan beleid verzinnen, maar als dat beleid resulteert in een afname van de groei van nieuwe woningen, ja, dan moet het ergens toe leiden. Dan ontstaat er sowieso krapte, maar dan moet die verantwoordelijkheid wel genomen worden. Wie gaat dat gat vullen? Dat is mijn zorg, samen met die van u.

Publiek het al voldoende? Nou

Nee, dat ging voor mij niet op. Welk idee heb je er zelf over? Want voor de koopstarters met een beperkt inkomen stellen wij natuurlijk deze grens in. Zo voorkomen we dat beleggers met meer geld de prijzen opdrijven en de starters geen kans meer maken. Dat is ook een van de redenen. Misschien heb je een voorstel waar we beter over na kunnen denken?

De discussie nam een andere wending wat betreft de starter. Kopstukken namen de kopstart. Ja, precies, ja. Het is lastig. Ik herhaal, de kern van het probleem is simpelweg het aanbod. Het aanbod is gewoon te krap en er wordt wel gezegd dat de belegger meer geld heeft, maar het is zo dat een belegger er zakelijk naar kijkt. Dus een belegger zal nooit veel te veel betalen voor een woning, hè? Dat beeld wordt wel geschetst, maar een belegger zal nooit veel te veel betalen. Het is dus de koopstarter die zegt: "Nu ben ik aan de beurt," en die echt flink overbiedt, die kan die woning krijgen. Het probleem is alleen dat we in een dynamiek terecht zijn gekomen waarin de prijsstijgingen steeds verder toenemen, waardoor ook beleggers begrijpen dat ze niet per se een huis kunnen bemachtigen. Maar daar moeten we natuurlijk vanaf. We moeten natuurlijk weer naar een acceptabele prijsstijging in de koopwoningmarkt. En ja, het is niet zo dat ik een eenvoudige truc heb om dit op te lossen, maar ik zal er nog eens over nadenken.

Ik vind het wel voldoende, want meneer Bredie, je ziet het democratische feest, ja.

Ja, dank u wel, voorzitter. Ik heb drie vragen. De eerste gaat over het waterbedeffect. We kunnen lezen dat veel gemeenten overgaan tot opkoopbescherming. En ja, dat is een procesargument en geen inhoudelijk argument. Wat is uw reactie daarop? Het tweede punt betreft buurt- en wijkniveau. Dat is maatwerk voor Zeist. Eigenlijk is dat de bedoeling en het gaat om de inhoud. Wat is uw ervaring met betrekking tot de problemen in wijken die u tegenkomt in Zeist en herkent u die problemen? En wat is uw algemene beeld bij de cijfers? Want als ik de cijfers goed interpreteer, dan geldt voor 2021 ten aanzien van Zeist dat wij van 7% in 2020 naar 3% in 2021 zijn gegaan wat betreft het aandeel gekocht door een investeerder in Zeist. Met andere woorden, er is sprake van meer dan een halvering van het percentage opkopen door investeerders. Herkent u dat en maakt dat de noodzaak, laat ik het zo zeggen, zonder waardeoordeel, anders?

Met betrekking tot het waterbedeffect: ja, dat is inderdaad eigenlijk een vrij slecht argument, want het is een angst die ook gecreëerd wordt. Als we dat allemaal klakkeloos volgen, dan blijven we allemaal dezelfde slechte regelingen doorvoeren, omdat de anderen het ook doen. Er zijn echter voorbeelden van gemeenten die daar anders in staan. De gemeente Rotterdam heeft bijvoorbeeld een regeling voor opkoopbescherming ingevoerd, maar heeft dat heel specifiek op wijkniveau gedaan door bepaalde wijken aan te wijzen en andere niet. De gemeente Schiedam heeft, voor zover ik weet – ik ben niet in de positie om alle gemeenten bij te houden wat er precies gebeurt – bewust gekozen om die opkoopbescherming niet in te voeren; zij zijn dus niet bang voor dat waterbedeffect. Als ik dan even terugga naar, of verderga met, het derde punt dat u aangeeft, dan denk ik dat dat ook gelijk een heel sterk argument is als we het hebben over de verlaging van 7 naar 3%. Ik herken dat onder andere door de verhoging van de overdrachtsbelasting. Of dat een goede zaak is, is een tweede vraag, want ook daar geldt dat die verhoging van de overdrachtsbelasting naar mijn mening een remmend effect heeft op de verduurzaming waarmee we te maken hebben. Dan, ten aanzien van de tweede vraag over de problemen in de wijk in Zeist: ik moet eerlijk zeggen dat ik in Zeist zelf maar met één project bezig ben. Het betreft een transformatieproject waarbij een oude, leegstaande en vervallen woning getransformeerd wordt in acht nieuwe startersappartementen voor de verhuur. Het is weliswaar een bescheiden bijdrage, maar er worden woningen toegevoegd aan de huurmarkt, en dat is iets wat veel investeerders kunnen doen. Dus ik probeer hier ook de vastgoedinvesteerder en de vastgoedbelegger in een ander daglicht te stellen dan de negatieve hoek waarin ze tegenwoordig door de media worden geduwd.

Even dan meneer Bredius nog aanvullende

Aanvullend, Frank. Ja, over dat laatste punt waar u over sprak, daar heb ik een vraag over. Hoe is de problematiek op buurt- en wijkniveau en kunt u die twee van elkaar onderscheiden? Kunt u dat dus specifiek per wijk benoemen? In de ene wijk, ja, we zullen zo de vraag ook aan de wethouder stellen, want als je echt maatwerk wilt bieden, dan moet je concrete situaties kunnen weergeven en daarop de oplossing projecteren. Mijn vraag is: bent u specifiek bekend met de situatie in uw wijk of misschien wel met die van andere dorpen? Zo zie ik bijvoorbeeld dat in Houten in 2021 helemaal niets door investeerders is opgekocht. Dus ja, dan heb je het wel over een dorp, maar als je teruggaat naar wijk- en buurtniveau, zou ik daar toch graag een antwoord op willen hebben. Maar u kunt mij daar niet verder mee helpen, toch?

Over de gemeente Zeist wil ik in algemene zin spreken, maar ook over wat ik mogelijk heb waargenomen in andere steden of dorpen. Wat ik in ieder geval wil benadrukken, is dat het zinvoller is om op wijk- of buurtniveau te handelen, wat ook precies is wat deze wet beoogt. Het is niet zozeer de bedoeling om de maatregelen gemeentebreed door te voeren. Echter, zelfs dan geldt nog steeds dat er voor die specifieke wijken en buurten vaak andere problemen zijn. Ik denk dan dat het beter is om eerst die andere problemen aan te pakken. Dat zou bijvoorbeeld kunnen gaan over slecht verhuurderschap, zoals verhuurders die hun woningen ernstig laten verpauperen of op andere manieren slechte verhuurders zijn, bijvoorbeeld door te veel huur te vragen. Ik zou zeggen: pak dat aan. Dan heb je geen opkoopbescherming nodig. Dan kun je specifiek die 'rotte appels' eruit halen die niet de juiste dingen doen.

Voldoende hier meneer Luca 6 punt nu

Ja, voorzitter, dank u wel. Ik heb nog twee echte vragen over. Er is al over gesproken. U noemde expliciet de expats, en daar wil ik graag op ingaan. Ik wil graag duidelijk hebben dat zij die terugkomen, extra geholpen en ook financieel gecompenseerd worden. Zij hebben vaak financieel bijgedragen om versneld terug te kunnen komen en hier weer deel te nemen aan de samenleving. Bent u het met mij eens, of ziet u dat anders, als zijnde een particuliere investeerder? Waar baseert u zich op? Is er een specifieke regeling voor expats? Daar ben ik mee bekend, en daarom vraag ik het aan u. U noemde die specifieke groep, dus daarom stel ik deze vraag hier. Want dan kan men het op twee manieren benaderen: men kan hen gelijk behandelen, net zoals elke inwoner van een plaats, maar vaak zijn er andere regelingen en voorzieningen vanuit het bedrijfsleven of de betreffende ministeries geregeld. En ik neem aan dat u daar ook mee bekend bent. Ik hoor graag hoe u daar tegenaan kijkt en of dat ook in de praktijk wordt gebruikt.

Ja, en

Bedrijven zijn ook bereid om extra financiële middelen uit te trekken voor het plaatsen van expats. Dat is echter niet zo zwart-wit, in mijn ogen. Het is een heel grijs gebied, omdat sommige expats misschien geen toegang hebben tot die regelingen.

Helder, dankjewel. Dan de tweede vraag: die betrof ook het opsplitsen van woningen, met de suggestie dat dit meer woningen zou opleveren. Dat zie ik iets anders. Maar ik denk dat ermee bedoeld wordt dat in kleinere etages, bijvoorbeeld, een opdeling in 3 of 4 woningen gerealiseerd kan worden binnen een bestaande woning. Ja, oké, maar dan heb ik die helder. Nou, wacht even...

Ik heb aangegeven dat de gemeente Bergen bijvoorbeeld heel vooruitstrevend bezig is, want zij zien daadwerkelijk de positieve kans om het splitsen van woningen te stimuleren en te faciliteren. Ik meen dat zij zelfs alle kosten daarvoor hebben weggenomen, dus zij proberen vastgoedinvesteerders en -beleggers te stimuleren om grote woningen, die nu door slechts één of twee personen worden bewoond, geschikt te maken voor het creëren van meerdere appartementen. Dat is een snelle en makkelijke manier om de woningvoorraad te vergroten. Ik denk dat er ook daar heel veel kansen liggen, maar dan moeten de mensen die daar tijd, energie en geld in willen steken, wel gefaciliteerd worden in plaats van dat het hen zo moeilijk wordt gemaakt. Ja.

Dat was het meneer Hugin?

Dan doe ik er nog eentje, voorzitter. Die tikkende tijdbom die u noemde, sla ik eigenlijk over, en u koppelde die aan het heden. Ze kunnen verduurzamen, en dat vind ik interessant, want volgens mij hangt dat gewoon af van de betreffende eigenaar of de groep investeerders die zelf een traject voor de komende jaren willen uitstippelen om te verduurzamen. En dat is een kwestie van willen of niet willen. Maar ik hoor hierover graag uw mening.

De tijdbom slaat eigenlijk op alle drie de argumenten. Enerzijds is er het juridische aspect, namelijk het niet helemaal correct toepassen van de regelgeving. Dat kan een tikkende tijdbom zijn in de zin dat daaruit allerlei juridische problemen kunnen ontstaan. Anderzijds remmen we de verduurzaming. En dan hebben we natuurlijk nog steeds het probleem van de woningvoorraad, die niet wordt gestimuleerd. Dus wat mij betreft, geldt het voor alle drie de punten.

Ja, ik ga even naar de linkerkant, want daar zitten ook raadsleden. Mevrouw Van Kippersluis van Zeister Belang, ja.

Dank u wel, voorzitter. Ik blijf even stilstaan bij de rem op de verduurzaming, die steeds terugkomt. Meneer Luca heeft het zojuist al aangegeven: er zijn natuurlijk ook particulieren die prima kunnen verduurzamen. Aanvankelijk kwam het bij mij een beetje over alsof u zegt dat investeerders volop verduurzamen, terwijl particulieren eigenlijk niets doen en hun eigendommen laten verkrotten. Natuurlijk is het niet zo zwart-wit, maar ik wil toch graag wat meer achtergrondinformatie. Waarom heeft u dit gezegd, meneer?

Meneer

U heeft helemaal gelijk. Er zijn natuurlijk heel veel particuliere huizenbezitters die ontzettend goed bezig zijn met de verduurzaming. Wat ik alleen zie, is dat de mensen - nou ja, ook in mijn netwerk van mensen die investeren in vastgoed - vaak woningen kopen die heel slecht zijn. Daarin wonen typisch mensen die helemaal niet de middelen, de kennis of de intentie hebben om te verduurzamen. En in mijn ogen zijn dat de woningen waar eigenlijk het meeste te winnen valt. Dus in de slechtere wijken, zal ik maar zeggen. Ja.

Is dat voldoende? Dan gaan we weer verder. Even het...

Het wordt nu een beetje een economisch verhaal, maar dan is de prijs daar natuurlijk ook naar. Een verkrotte woning is natuurlijk goedkoper dan een keurig verduurzaamde woning, dus er zitten altijd twee kanten aan een verhaal, denk ik dan. Als ik begrijp wat ik bedoel: als een investeerder een woning koopt die wat achterstand in achterstallig onderhoud heeft, laat ik het zo zeggen, dan is de prijs waartegen die woning wordt gekocht navenant lager dan een pand dat tiptop in orde is. Dus dat bedoel ik eigenlijk te zeggen: alles heeft een prijs, maar...

Het kan juist voor iemand die investeerder is interessanter zijn om zo'n woning te kopen, niet alleen vanwege de prijs, maar ook vanwege de waarde die toe te voegen is. Uiteindelijk moet het financieel rond kunnen worden gerekend. En ja, daar zijn zeker veel kansen. Alleen zie je nu een tegengestelde kracht. Je merkt namelijk dat banken bijvoorbeeld beginnen met een soort windowdressing. Ze kiezen ervoor om in hun portefeuille alleen nog maar woningen te willen met een A- of B-label, en een C-label alleen met een goede onderbouwing en een plan om naar een beter label te gaan. En dat vind ik jammer, want dan gaan we juist die woningen niet verbeteren waar het wel nodig is. Ik denk dat de gemeente daar ook een interessante rol in kan spelen door dit te stimuleren. Dat zou het voor banken misschien ook makkelijker kunnen maken. Het maakt het mogelijk en interessant voor mensen om die richting op te gaan. Overigens, voor de mensen die hier niet goed in zitten: in de huidige huurpuntentelling zit al een stimulans om naar een hoger energieniveau te streven.

Mevrouw Van Kippersluis, voldoende. Janke, ja, ja, ja, Bianca is de voorzitter, maar ik ben haar achternaam even kwijt. Ozinga.

Ozinga

Ozinga sera mijn

Mijn vraag aan u is: bent u volledig tegen de opkoopregeling? In de huidige regeling wordt een bedrag van € 520.000 genoemd. Natuurlijk zijn er ook huizen te koop die duurder zijn en, als ze groot genoeg zijn, misschien omgevormd kunnen worden tot appartementen. Zou het voor u een optie zijn als dat bedrag hoger of lager wordt, of bent u pertinent tegen de opkoopbescherming?

Meneer groen, ja.

Ik kijk er puur functioneel naar. Misschien is het een beetje gek, maar het is mijn aard om op deze manier naar problemen te kijken. Ik kom uit de advieswereld, dus ik vind het interessant om een probleem op een abstract niveau te bekijken en niet vanuit mijn eigen belang. Wat betreft die grens? Ik denk dan: we kunnen over die grens praten, maar als we daaronder kansen laten liggen, dan is het nog steeds zonde. Ik ben niet per se tegen opkoopbescherming, maar ik ben voor maatregelen die daadwerkelijke doelen bewerkstelligen. Daarmee zou je kunnen zeggen dat in mijn ogen de opkoopbescherming tekortschiet. Ik begrijp de problematiek. Ik begrijp dat het in sommige gevallen wenselijk zou zijn om een middel te hebben om de effecten van ophoping tegen te gaan, maar die effecten zitten vaak, zoals ik net refereerde, in de 'rotte appels'. Dus dan is het niet zozeer het opkopen wat het probleem is, maar wat er vervolgens gebeurt. Dat is het probleem, hè? Verhuurders die te hoge huren vragen of de boel laten verpauperen. Dus ik zeg: ga niet werken met een opkoopbescherming, maar pak heel specifiek en gericht dat probleem aan. Is dat een antwoord op je vraag? Het is een lang antwoord, oké, ja.

Bedankt, ik heb geen aanvullende vragen. "Gang gang", zoals ik graag zou zeggen, ga er vooral mee door, bedoel ik.

Dank u wel, Voorzitter. Ja, ik hoor u zeggen: "Eigenlijk ben ik niet voor of tegen de regeling, maar het gaat mij om het doel." Namelijk dat er meer woningaanbod komt en dat het woningaanbod dat er komt van goede kwaliteit is, en betaalbaar. Ja, nou, wie is er tegen wereldvrede? Zou ik bijna zeggen. En toch zijn er heel veel starters op de woningmarkt en mensen met een kleinere portemonnee die heel graag zouden willen kopen, liever niet huren, maar zelf kapitaal willen opbouwen via koop. En daar nu heel vaak achter het net vissen. Dat is een ander probleem, wellicht dan de problemen die u net schetste, maar ook een reëel probleem. Naar mijn idee werkt die investeerder daar dan verstorend. Hoe kijkt u daar tegenaan?

Ja, dank u wel. Dat is het beeld dat geschetst wordt, en ik denk dat er zeker een mate van realiteit in zit, absoluut. In mijn ogen, maar ja, als we steeds werken met korte termijn oplossingen, dan zijn we inderdaad steeds bezig met symptoombestrijding in plaats van dat we de daadwerkelijke oplossing zoeken en dus het daadwerkelijke probleem oplossen. Of het nu gaat over een verhoging van de overdrachtsbelasting of een verlaging voor starters, die tien woningen die beschikbaar zijn, blijven nog steeds diezelfde tien woningen; daar verandert niets aan. Ja, het is natuurlijk lastig. Hoe krijg je die starters aan een woning? Maar ja, dit is een problematiek die niet recent is; dit loopt al jaren. Ik kan uit elk jaar van de afgelopen tien tot vijftien jaar krantenkoppen vinden waarin staat dat er krapte is op de woningmarkt. En toch is het zo dat er al tien, vijftien jaar niet de juiste dingen worden gedaan, namelijk meer woningen creëren. In plaats daarvan zie ik beleid dat precies de tegenovergestelde kant opgaat. In de gemeente Rotterdam was woningdelen mogelijk met drie woningdelers; ze hebben dit teruggebracht naar twee, om overlast tegen te gaan. De vraag is: wie gaat dan oplossen dat er ineens een derde minder woningen nodig zijn? Want die mensen moeten ook ergens wonen. Dus het is steeds dat ik zie dat niet de kern van het probleem wordt opgelost.

Maar dat roept bij mij de vraag op: waarom zit u vanavond hier te praten over deze regeling in plaats van ervoor te zorgen dat er ontzettend veel bouwgrond wordt ontdekt en dat daar actie op wordt ondernomen? Want voor mij klinkt het alsof, in uw ogen, de oplossing is dat er meer huizen beschikbaar komen. Nee?

Er liggen mogelijkheden in veel verschillende richtingen. Eén daarvan is het bouwen van nieuwe huizen, een andere is het mogelijk maken van meer transformatie en splitsing. Het makkelijker maken van woningdelen zijn allemaal oplossingsrichtingen waarop we op zeer korte termijn kunnen inzetten. Dus, afgezien van nieuwbouw, wat meer tijd vergt, zijn die andere richtingen oplossingen voor de korte termijn waarop volop ingezet kan worden. Dat is waarom ik hier zit.

Voor nu is het voldoende. Ik moet eerlijk zeggen dat u nu het woord krijgt, maar we hebben ons nog niet aan elkaar voorgesteld. Sorry. SP, oké, ga uw gang.

Nou, ik begrijp dat u als investeerder voor de vrije markt wilt opkomen. U schetst een beeld van de gevolgen van de regeling die moeilijk te staven is, want die regeling bestaat eigenlijk nog niet echt, toch? En die bestaat nog maar heel kort, dus het is moeilijk om te zeggen hoe dat gaat uitpakken. Ik ben het helemaal met u eens dat de woningmarkt niet functioneert, maar desondanks is deze regeling dan toch maar voor zo lang een noodzakelijk kwaad, nietwaar? Precies, omdat u, zoals mijn buurvrouw net zei, erkent dat er een concreet probleem is. Er zijn veel mensen die geen woning kunnen kopen voor prijzen van 500.000 euro of meer. U schetst ook wel een heel mooi beeld van de investering, maar ik zie ook voor me hoe studentenhuizen brandgevaarlijk zijn, huren die altijd hoger uitpakken dan aanvankelijk afgesproken en verduurzaming die alleen maar komt omdat het wettelijk verplicht is. En dat wordt niet gratis erbij geleverd door een investering, in mijn perceptie meestal. Dat wilde ik even kwijt. En ik heb verder een aantal vragen voor de wethouder, want eigenlijk...

Wij denken dat we daar zo aan toe komen. Het gaat nu om vragen aan de insprekers. Mevrouw Groen, meneer Groen, maar daar heeft u geen vragen over, dan gaan we verder. U wilde alleen deze opmerking even kwijt aan hem.

En opmerkingen wellicht heeft hij die ja.

Ja, meneer Groen, heeft u daar een reactie op?

Hij zegt dat het als een tijdelijke maatregel zou kunnen dienen. Daarom zei ik eigenlijk ook: "Ik ben niet per definitie tegen. Ik ben voor maatregelen die werken, en als dit op korte termijn zou werken en het is bedoeld als een tijdelijke oplossing, dan zou je dat nog kunnen overwegen. Alleen zie ik nog steeds een aantal nadelige effecten waarvan ik denk: 'Ja, hoe ga je die dan ondervangen?'"

Eerst stak meneer Van der Riet even zijn vinger op.

Nee, dank u, voorzitter. Mijn vraag is verdwenen.

Is meneer P. Bliekendaal van de A verdwenen of inmiddels iemand anders?

Ja, ik wil een ander probleem aankaarten. Hier wordt het probleem geschetst. Had je het net over, stel dat ik het vanuit fiscaal oogpunt bekijk, hè? Dus in box 1, zeg maar, betaalt de persoon die werkt 50% inkomstenbelasting. Over box 2 wil ik het nu niet hebben, en over box 3, waar we het hebben over beleggers en mensen met vermogen die huren, die betalen geen belasting over de inkomsten uit huur. Dus dan wil ik ook vragen: als je zegt dat het probleem ook een landelijk probleem is, een fiscaal probleem, daar zitten ook de verschillen. Als belegger heb je bijvoorbeeld netto inkomsten waarover geen belasting meer wordt betaald. Dit geld kan zo naar binnenstromen, en daar kan de gewone persoon met een baan nooit tegenop. Die moet eerst 50% belasting betalen. Vandaar ook dat er een soort bescherming moet zijn, zodat hij tenminste de kans heeft om een woning te kopen. Dus...

Dus hoe kijkt u ertegen aan, meneer?

Dat is het beeld dat geschetst wordt, om daar wat tegenover te zetten. Even voor het beeld: op het moment dat ik - ik heb zelf maar een paar woningen, hè - dus ik ben een kleinschalige vastgoedinvesteerder en ik zit in een netwerk met heel veel mensen die dit doen. De meeste mensen hebben één of enkele woningen en zijn actief met transformatieprojecten. Voor de meesten geldt dat ze een financiering op hun woningen hebben en daar misschien net een paar honderd euro per maand aan overhouden. Als de woning een maand leeg staat, moeten ze dat alweer gaan inhalen, hè? En dan heb ik het nog niet eens over onverwachte onderhoudskosten. Wat de belasting betreft: vaak is dit spaargeld waarover al belasting is betaald vanuit box 1 inkomen. Bovendien raken we hiermee eigenlijk aan heel veel andere onderwerpen. In mijn geval had ik geen pensioen en ook geen arbeidsongeschiktheidsverzekering, want ik ben al jarenlang een zzp'er. Op een gegeven moment dacht ik dat ik dingen anders moest gaan organiseren voor mezelf, en zo zijn er velen in mijn netwerk die vanuit die hoek zijn begonnen met investeren in vastgoed. Er zijn ook genoeg mensen met een box 1 inkomen en pensioen, maar ja, dit is ook een aspect.

Voldoende antwoord die ik dan ja.

Ja, we wijken een beetje af van het onderwerp, maar toch wil ik het even noemen. Oh, want...

Belasting is natuurlijk al helemaal geen lokale aangelegenheid.

Maar wie weet, meneer, misschien zet u zich er sterk voor in dat vermogen in Box 3 zwaarder belast wordt, of dat de gemeente besluit om hun eigen versie van Box 3 te creëren. Als u een object koopt als investering, dan zou een deel van de winst afgeroomd moeten worden. Nou ja, goed, dan ontstaat er weer een nieuwe situatie. Ik begrijp...

Dat het een mooi speelveld heeft, betekent dat er mooie voorstellen zullen komen van de P van de A. Meneer Bredius, ik...

Ik heb nog een vraag voor u. Gaat het over verschillende oplossingen, zoals het verbeteren van woningen en dergelijke? Is de zelfbewoningsplicht ook een oplossing die de gemeente zou kunnen invoeren, in plaats van de opkoopbescherming?

Goede vraag. De zelfbewoningsplicht wordt al vaker toegepast, of is in het verleden al vaker toegepast. Ja, je zou kunnen zeggen dat je daarmee een beetje dezelfde dynamiek krijgt, nietwaar? Dus dan zou je heel selectief moeten zijn waar je dat zou willen toepassen, en op welke manier, en voor hoe lang. Ik zie juist nu dat er woningen zijn waarbij de zogenaamde 'woning splitsing' was, waarbij die plicht op een gegeven moment vervalt. Pas op dat moment wordt er meer geïnvesteerd in die woning. Daarvoor functioneerde het als een soort sociale huurwoning, zou ik zeggen. Voldoende.

Voldoende meneer Bertus

Duidelijk, maar laat me dat even toelichten voor de beeldvorming van deze investeerder. In Austerlitz gelden de regels niet, toch? Zouden in Huis ter Heide nog problemen kunnen ontstaan op de een of andere manier? Wat is uw waarneming of reactie hierop? Dus Austerlitz is een aparte wijk, en Huis ter Heide is ook een aparte wijk, terwijl voor Den Dolder bijvoorbeeld wel deze regeling geldt. Mag ik daar een vraag aan koppelen? Utrecht hanteert, als ik het goed heb, een grens van 4,40 en wij kennen een grens van 5,120. Zou dat in de ogen van een investeerder problemen kunnen opleveren, of juist niet? Probeer het maar eens te onderzoeken; het kan zowel problemen als voordelen opleveren.

Meneer groen ja

Zouden er problemen ontstaan bij de eerste vraag? Ik denk dat voor kleine kernen de vraag sowieso is: wat wordt daar überhaupt gekocht door vastgoedbeleggers of investeerders? En ik blijf het zeggen, hoewel het misschien een beetje negatief klinkt ten opzichte van vastgoedprofessionals. Beleggers kopen op, maar dat heeft een functie, nietwaar? Mensen huren dan wel en er komen woningen bij. Er wonen mensen, zeg maar. Wat betreft die kernen, ik heb geen idee of dat een waterbedeffect zou opleveren. Eerlijk gezegd denk ik van niet. Wat de tweede vraag betreft, daarover hadden we al eerder gesproken. En daarvan verwacht ik niet dat het veel uitmaakt. Stel je voor, een WOZ-waarde van 521.000, dan hebben we het waarschijnlijk over woningen van 600.000. De meeste investeringen vinden plaats, denk ik, in de categorie van nul tot 250.000 tot 300.000. Dat is denk ik een groot deel van de eenvoudige beleggingen, en daarboven kom je in de categorie waar mensen ook bezig zijn met transformaties of splitsingen. Maar dat is alweer een beperkte groep mensen die dat kan en wil, hè? Dus de gemiddelde zelfstandige professional die geen pensioen heeft en denkt: ik koop een woning of ik houd mijn eigen woning aan voor de verhuur, ja, dat zijn natuurlijk woningen van daaronder.

Voldoende, meneer Bredius. Wie volgt? Alle vragen zijn gesteld. Meneer Groen, dank voor de...