- Laura Hoogstraten - Wethouder
- Alexander Pieters - VVD
- Jan Bredius - NieuwDemocratischZeist
- Roy Luca - Seyst.nu
- Falco van 't Riet - GroenLinks
- Rob Bliekendaal - PvdA
- Hannie van Kippersluis - ZeisterBelang
Ronde Tafel RV Aanpassing regionale Huisvestingsverordening
Dan gaan we nu over tot het stellen van vragen aan de wethouder. En dan geef ik als eerste het woord aan de SP. Gaat uw gang.
Mijn eerste vraag is concreet: heeft de ingevoerde opkoopbescherming voor nieuwe woningen al effect gehad? Ik doel op de zelfbewoningsplicht en wij vroegen ons af of deze plicht al heeft geleid tot situaties waarin de gemeente heeft kunnen voorkomen dat nieuwbouwkoopwoningen werden aangekocht door kopers die van plan waren deze commercieel te verhuren. Kunt u aangeven of hier iets over bekend is?
De wethouder, dat is mijn eerste vraag. Ik heb er nog twee. Nou, het...
Het is misschien makkelijker om in dit geval vraag voor vraag te beantwoorden.
Oké, nu over de zelfbewoningsplicht. In de gemeente Zeist hebben we dit inderdaad als een van de instrumenten die we kunnen toepassen. Het is alleen mogelijk om dit bij nieuwbouwprojecten te doen, en daar hebben we het ook toegepast, bijvoorbeeld bij de koopwoningen in Austerlitz.
De vraag was specifiek of u heeft kunnen ingrijpen of moeten ingrijpen. Er was een situatie waarin dat nodig was, zeg maar.
Nee, en dat wordt gewoon op die manier uitgevoerd. Het is niet zo dat er investeerders zijn en dat we dat dan moeten terugdraaien. Nee, dat was volgens mij niet het geval.
Twee: dit betreft de opkoopbeschermingsregeling zoals die nu beschreven staat. Kunt u aangeven op welke wijze er controle op die regeling zal plaatsvinden en wat de mogelijke gevolgen zouden zijn? Daarover staat momenteel nog niets vermeld. Ja.
Ja, ik begin met het antwoord en waarschijnlijk draag ik het ook uit. Voor de echte details over het idee: we gaan nu deze regeling invoeren. We doen dat vrij snel, eigenlijk. Het voorstel, zoals het er nu ligt, hebben we in een korte tijd uitgewerkt, met name de opkoopbescherming zoals die nu voorligt. Dat is ook in overleg met de regio gedaan. De gemeente Utrecht heeft deze al in maart ingevoerd, en wij zijn eigenlijk de derde gemeente in de provincie die deze nu doorvoert. Omdat we de regeling snel willen invoeren, hebben we nog geen uitgewerkt plan voor de handhaving. Het idee is om eerst te kijken hoe het werkt. Wat gebeurt er? Hoe ontwikkelt het zich verder in de regio? We kijken ook naar hoe het in Utrecht verloopt. Zijn er veel investeerders die er toch onderdoor glippen? Daarnaast kunnen we ook voor onbepaalde tijd de situatie blijven scannen. In het Kadaster kijken we welke woningen er verkocht zijn, voor welke prijs en aan wie ze verkocht zijn. Als daaruit blijkt dat veel investeerders de woningen alsnog kopen en verhuren, dan is het zaak dat we goede handhaving toepassen. Maar het idee is om te starten, het systeem goed te blijven volgen en af en toe een monitor uit te voeren om te zien hoe het loopt. We kijken naar hoe Utrecht de handhaving aanpakt. Beter goed gejat dan zelf helemaal uitvinden, en op die manier de regeling verder opzetten en uitbouwen.
Heeft u misschien een planning voor een procedure die over 6 maanden loopt, waarbij u de stand van zaken opmaakt en vervolgens rapporteert of de...
De aanvulling op wat de wethouder zegt, klopt inderdaad. We kunnen handhaven, dus als er bijvoorbeeld mensen zijn die zeggen: "Hé, dit klopt niet, ik zag het niet op Funda, en nu staat het in de verhuur," dan kunnen we ingrijpen. Jullie hadden toch een regeling met de gemeenten, of misschien bij nieuwbouw, dat als iets ontdekt wordt, we kunnen handhaven. Er is ook een boeteclausule opgenomen in de verordening, dus die mogelijkheid bestaat. Maar we hanteren inderdaad het piepsysteem; begrijpt u een beetje wat we bedoelen? We hebben gezegd dat we de eerste zes maanden, zoals u zelf zegt, tot het einde van het jaar, gewoon gaan aankijken hoe het loopt en zien of het werkt binnen het systeem. Af en toe zien we iets en moeten we ingrijpen, dan doen we dat. Als we zien dat er een groter probleem is, vinden we dat we daar meer op moeten inzetten. Dan is dat ook het moment om voor het nieuwe jaar een plan te maken. Dat betekent ook dat we daar natuurlijk extra capaciteit voor moeten inzetten. Dus of we moeten andere handhavingskeuzes maken, of we moeten extra geld aanvragen. Dat is de keuze die we dan ook in dat plan maken. Maar dat zal dus aan het einde van het jaar zijn. Ja.
Ja, het zou misschien prettig zijn als wij daarvan een verslag zouden krijgen over hoe die situatie verloopt.
Dat kan uiteraard, als er monitoring is en als we daar meer over weten. Er is zekerheid als er een nieuw plan komt. We moeten budget aanvragen en dan zullen we u daarover zeker informeren en meenemen.
Dank u wel voor deze vragen. Voor het moment wilde ik ze even met de andere raadsleden bespreken.
Nu begrijp ik het principe van zo min mogelijk uitzonderingen, omdat die altijd vervelend zijn. Maar ik vroeg me af: komt er dan een soort procedure voor mensen die bijvoorbeeld twee jaar naar het buitenland gaan en dan hun huis zouden moeten verkopen? Zou je kunnen voorstellen dat er toch een soort optie is van: "Hé, dit is mijn situatie. Mag ik bijvoorbeeld twee jaar mijn huis verhuren?"
Vul mij aan waar nodig. Volgens mij zijn alle uitzonderingen mogelijk. Er is altijd maatwerk nodig. Het gaat erom dat je een vergunning aanvraagt; dus in dit geval ga je naar de gemeente en vraag je een vergunning aan voor het verhuren van je huis voor twee jaar. Op dat moment zal ook bekeken worden hoe het huis eruitziet. We maken de regeling niet standaard; hij kan wel standaard zijn voor bijvoorbeeld een jaar, maar we maken niet allerlei zaken standaard in de regeling, omdat we ook willen kijken naar de specifieke vragen die mensen stellen. Dus in principe is maatwerk altijd nodig waar mogelijk, maar er moet wel een vergunning worden aangevraagd.
U wel. Dank u wel, meneer Pieters. Ik ga beginnen, want u hebt in de vorige ronde al uw vragen gesteld, dus nu krijgt u van mij de gelegenheid. Ik...
Ik had niet veel vragen in te spreken. Er waren al heel veel vragen gesteld, dus dat was voldoende. Ik heb een paar vragen voor de wethouder. Ten eerste, in het dictum wordt gesproken over alle wijken en in de bijlage gaat het inderdaad over een aantal onderliggende wijken. Ik vind dat verwarrend; 'alle wijken' betekent heel Zeist, dus als we heel Zeist benoemen, dan moeten we ook daadwerkelijk heel Zeist benoemen. Dan moet volgens mij de bijlage aangepast worden. En als we alleen deze kernen benoemen, dan zouden we misschien in het dictum ook die kernen of wijken moeten benoemen. Want ik vind dat tegenstrijdig. Ik weet niet hoe de wethouder dat uitlegt. Ik had een vraag over de panden die nu al verhuurd zijn op een manier zoals we nu zouden willen voorkomen. Ik ga ervan uit dat die panden gewoon verhuurd mogen blijven, maar dat zou ik graag bevestigd willen hebben. Het kan zijn dat ik het niet begrijp, maar die 5.21. Ik heb hem wel heel vaak gevonden, maar ik snap niet hoe die tot stand is gekomen. Want bij een indexatie kom je op 5.58 en ergens is dat ineens teruggebracht naar 5.21. Ik begrijp het bedrag niet. En de laatste is een kleine kwestie. Dat is in bijlage twee. Daar wordt een tabel gegeven met overtredingen. Oh, dat is het verkeerde tabblad. En ik snap de tabel eigenlijk niet, want die heeft vijf kolommen met allemaal cijfers. Maar boven die cijfers staat geen toelichting, dus je weet eigenlijk niet wat de cijfers betekenen.
Ja, er zijn schrijvers tegen wie het euroteken had moeten staan.
Staan? Nee, maar in kolom één staan alle cijfers; dat is een overtreding. Kolom twee gaat over artikel 334. Dan zijn de kolommen drie, vier, vijf en zes exact dezelfde bedragen. Maar ja, wat doet het dan? Is dat een jaarlijkse indexatie?
Zou u het graag met de wethouder willen overleggen, mevrouw Hoogstra?
Nee, het geldt voor alle wijken, dus we passen het in ieder geval bij twee aan. Dat is onduidelijk. Heel Zeist, inclusief alle kernen, valt hieronder. De panden die er nu al zijn, blijven zoals ze zijn, en we hebben ook een overgangsregeling van een half jaar. Dus mensen die nu een pand kopen met de intentie om het vanaf 1 juli te verhuren, voor hen komt er ook een overgangsregeling. Die 521 is gebaseerd op de 60% laagste huur- en koopprijzen met een WOZ-waarde tot en met 60. Hoe noem je dat? 60% van ons totale woningaanbod? En dan kom je uit op dat bedrag van 521, dus 60% en dan de WOZ-waarde erbij.
Er is dus geen relatie met die 54, want het leek erop dat die er was en toen begreep ik die 60%. Die heb ik gelezen, maar het is gewoon de mediaan van alle woningen; 60% valt daaronder. En die 44 jaar, die staat er los van. Die heeft geen enkele relatie ermee. Als ik naar de 54 kijk...
Ja, dat is het bedrag uit het woningonderzoek dat geïndexeerd is; vervolgens is het gestegen van 450 naar, zoals ik zei, 558 of 554, dus nu is het wat groter.
De tekst is aangepast en grammaticaal correct gemaakt: Het betreft een andere vaststelling die recentelijk in december is gedaan, toen de huisvestingsverordening is aangepast. Deze aanpassing is gebaseerd op een schaarsteonderzoek dat voorafgaand aan de woonvisie is uitgevoerd. In 2019 was het bepaalde bedrag 450.000, en dit bedrag is geïndexeerd met een bepaalde index, waardoor het op 558.000 is uitgekomen. Voor deze berekening hebben we de methode toegepast waarbij 60% wordt gehanteerd. We hebben de BRU daadwerkelijk gevraagd hoe de verdeling binnen de kwadranten eruitziet. De verdeling is vervolgens gedetailleerd weergegeven, en met de toepassing van die 60% komt het inderdaad uit op 521. Ja.
Dat wordt de toelichting door mevrouw Van der Kolk, meneer Pieters, denk ik.
Laten we even kijken. Ik moet een document controleren dat de huisvestingsverordening in zijn geheel bevat, en daarin zijn de tabellen correct weergegeven. Ik zag dat er aanpassingen nodig zijn om ervoor te zorgen dat het document op de juiste manier ook in de bijlage wordt opgenomen. De kolommen en de vermeldingen zijn daar namelijk wel correct in opgenomen.
Bredius, dank u wel, voorzitter. Ik heb een vraag naar aanleiding van de opmerking van de wethouder op een vraag van mijn collega over de monitoring. De wethouder geeft aan dat dit met regelmaat gaat gebeuren, zo begrijp ik haar, en met verslaglegging. Maar in het besluit zie ik daar helemaal niets over terug. Ik zie alleen maar dat er elke vier jaar geëvalueerd wordt en als ik het goed uitreken, dan is er over vier jaar in ieder geval een andere raad. En misschien een ander college, dat zullen we nog wel zien, maar dat de evaluatie dan al helemaal niet plaatsvindt door het college. Want u zegt dat u gaat evalueren. En als u spreekt over monitoring, dan gaat het niet over monitoring door het college, maar over monitoren naar aanleiding van de woonvisie. Als die weer herzien wordt, die woonvisie, die ergens in 20 nog wat is. Met andere woorden, deze opkoopbescherming, het raadsbesluit, wordt helemaal niet volgens het raadsbesluit geëvalueerd. Mijn vraag is of de wethouder hier aandacht aan wil schenken en misschien is het inderdaad goed, naar aanleiding van de vragen van mijn collega, om veel sneller te evalueren, bijvoorbeeld elk jaar. Dat brengt mij ook tot de volgende vraag. In dit raadsbesluit is, naar mijn analyse, geen maatwerk geleverd. De wethouder geeft vanavond in het raadsbesluit aan dat het in U16-verband plaatsvindt. Nu wordt Austerlitz er ook bij betrokken en alle kernen. Ik dacht even dat er echt sprake was van maatwerk, maar dat blijkt nu ook niet het geval te zijn. Moeten we onze oren niet te veel laten hangen naar de U16 en moeten we hier niet ook gewoon lokaal maatwerk leveren? En betekent dat ook, zoals ik de vraag ook stelde, dat we moeten achterhalen op welk buurt- en wijkniveau we de problematiek nou tegenkomen? En tenslotte, ja, het is een serie van vragen over de noodzaak van de maatregel of de bescherming. Ik heb de vraag gesteld over dat percentage en dat is 3%. Inhoudelijk is dat 0%. Dan gebeurt de opkoop om redenen van... Ik ben benieuwd naar die redenen, maar dat is Houten niet. Maar we zijn hier vooral van 7 naar 3% gegaan in 2020-2021. Met andere woorden, zijn de maatregelen die nu al plaatsvinden niet van zodanige omvang dat dit eigenlijk niet meer hoeft, voorzitter?
Kijk, de opkoopbescherming is inderdaad een landelijke wetgeving die dit mogelijk maakt. Er zijn al vrij snel door een aantal steden gezegd: "Wij gaan dat doen," en in het U16-verband hebben wij hierover gesproken. Is dat iets wat we ook in onze regio willen toepassen? We weten in ieder geval dat Utrecht dit gaat uitvoeren en dat het in het U16-verband besproken is. We hebben gezegd: "Als we het uitvoeren, laten we het dan in ieder geval op regionaal niveau doen." Dit om het op een zo eenduidig mogelijke manier te doen, zodat we niet in elke stad en elk dorp een andere vorm of een ander percentage hebben. Dat is een beetje de reden waarom we in het U16-verband zijn gestart. Het tweede punt is dat je bij die opkoopbescherming echt wel moet onderbouwen waarom je de regeling gaat toepassen. Je moet in ieder geval aantonen dat het een probleem is in je stad. Je moet het zelfs op buurt- en wijkniveau aantonen dat er woningvoorraad is die daarvoor in aanmerking komt en die je dus ook wilt beschermen. Uit het onderzoek dat erbij geleverd is, zien we dat in heel Zeist in alle buurten en wijken woningen zijn die heel aantrekkelijk zijn voor investeerders om op te kopen en op deze manier weer op de markt te zetten, met alle goede voorbeelden. Daarnaast, nogmaals, het maatwerk is ook dat als je denkt: "Ik heb toch een goed plan," dat je daar een vergunning voor aanvraagt. Soms zal de gemeente zeggen: "Dat is een goed plan, we gaan het doen," en dan is een vergunning mogelijk en kun je gewoon je plan gaan uitvoeren. We hebben gezien dat in heel Zeist dergelijke woningen heel aantrekkelijk zijn. Ik neem aan dat het vooral appartementen zijn die erg aantrekkelijk zijn om op die manier op te kopen en vervolgens te verhuren. Met dat gegeven, de onderbouwing en het afstemmen in de regio, hè, dus het waterbedeffect is ook een van de verantwoordingsonderdelen die je moet aangeven. Wordt het in de omgeving gedaan? Is er een redelijk effect op te merken? Met dat hele pakketje kunnen we zeggen dat het voor Zeist goed is om het te doen en ook op het niveau van de hele gemeente. Omdat er overal woningen zijn en het heel lastig is om echt per straat alles te benoemen en te doen. Dat is de reden waarom we het voor heel Zeist doen. Het maatwerk zit hem dus vooral in de individuele aanvragen; daar gaan we maatwerk op toepassen. Het monitoren zelf, dat doen we vooral ook het komende halfjaar om gewoon te kijken hoe het werkt, hoe het in de regio wordt ingevoerd, wat we zien gebeuren. Er zit een piepsysteem in wat we daarvoor gebruiken. We zullen ook tussendoor best een keer een check op het Kadaster doen, een uitvraag, om te zien waar het naartoe is gegaan. Aan het eind van het halfjaar zullen we gewoon even aangeven hoe het loopt en hoe het is. Aan het eind van het jaar gaan we gewoon kijken of we meer nodig hebben dan wat we nu doen. Het loopt verder gewoon mee, ook in de huisvestingsverordening. We hebben onze woonvisie die iedere twee jaar eigenlijk wordt bekeken. Zitten we daar nog goed? Klopt het daar nog? De woondifferentiatie, wat zien we op de markt? Past dat nog in de huidige tijd? Dus we hebben een aantal momenten waarin we deze regeling ook mee zullen nemen om te bekijken of we nog kunnen sturen. Gaat het de kant op die we willen? En op die manier moeten we met elkaar kijken wat het beste is voor Zeist en hoe we voor die groepen waar de schaarste is kunnen helpen om toch kansen te maken op die markt. Heb je nog een aanvulling? Oh ja, en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor investeerders, dat zal een reden zijn dat het minder interessant is om te investeren. En dan zie je bij Houten dat ze 0% hanteren. Dat zal inderdaad te maken kunnen hebben met het type woningaanbod dat ze hebben en wat dan minder interessant is voor investeerders om op te kopen.
Antwoorden. Ja, ik dank de wethouder, maar er blijft één ding hangen. Ze spreekt over maatwerk dat geleverd wordt bij individuele aanvragen. Ik lees ook dat er een hardheidsclausule ter sprake zou kunnen komen. Is het college al bekend met de voorwaarden waaronder zo'n hardheidsclausule zou kunnen worden toegepast? En is er ook uitvoeringsrichtlijnen of een reglement bij? Betekent dit ook dat er, aangezien het nu vooral om kinderen en ouders gaat, met de nodige coulance met zo'n verzoek wordt omgegaan? Komt er nog een richtlijn of reglement dat de hardheidsclausule nader beschrijft, mevrouw?
Ik zal het even toelichten, aangezien het misschien meer een technische vraag is. Er zijn een aantal uitzonderingen waar we wettelijk verplicht zijn om die door te voeren; dit geldt voor elke gemeente in Nederland. Een van die uitzonderingen is inderdaad dat je als ouder voor je kind of voor je kleinkind een woning kunt kopen voor verhuur, met de eerder genoemde tijdelijkheid van maximaal een jaar. En voor bedrijfswoningen, die moeten sowieso in de regeling worden opgenomen; dat is verplicht. Als gemeente kun je nog wel keuzes maken. Wij hebben ervoor gekozen om in ieder geval de woningen van de corporaties erbuiten te houden, omdat die een verplichte terugkoopregeling hebben die mogelijk moet blijven. Daar maken we prestatieafspraken over, dus dat kunnen we op die manier ook regelen. Dan heb je nog de hardheidsclausule, en dat is inderdaad een heel open regeling in die zin dat het college bevoegd is om in bepaalde gevallen hardheid toe te passen. De uitzonderingen waar de wethouder het net over had, daarvoor hebben we geen richtlijn; die hebben we ook niet voor woonurgenties, waar eigenlijk ook zo'n hardheidsclausule voor is. Juist omdat we van tevoren heel moeilijk kunnen inschatten wat er komt en we daar ruimte voor willen bieden. We hebben wel afgesproken - meneer Groen noemde het net al - dat ik misschien met hem ook over gehad heb. Dus de investeerders die hebben afspraken gemaakt om bijvoorbeeld een woning aan te kopen voordat de regeling bekend was, terwijl die woningen pas vanaf 1 juni op naam worden gezet. Dat zou betekenen dat ze onder de indruk waren dat ze hadden geïnvesteerd, terwijl ze die woning straks niet eens meer mogen verhuren. Nou, in dat soort gevallen moeten we natuurlijk gewoon ook een uitzondering kunnen maken, want dat kan dan misschien niet de bedoeling zijn. Dus dat is bijvoorbeeld een geval waarvoor we de hardheidsclausule zullen gebruiken. En verder moeten we het inderdaad afwachten. Ja, dat is het wel.
Er wordt nu al een uitzondering aangeboden. Maar men zou ook kunnen denken aan starters, zoals meneer Groen voorziet, nietwaar? Dat wanneer iemand investeert en bouwt voor starters, zoals u hebt aangegeven, of in ieder geval woningen voor hen realiseert, dit opgenomen kan worden in een hardheidsclausule. Het zou ons in ieder geval steun geven om te weten wanneer die hardheidsclausule van toepassing is, juist omdat de situatie zo precair is.
Het is goed dat je dit onderwerp aansnijdt, want ik had het nog niet genoemd. We zien natuurlijk ook nieuwbouwprojecten of transformatieprojecten. In Zeist hebben we er een aantal gehad, zoals de Godvriend en Zij slaan het lentelied aan de Utrechtseweg. Dit zijn projecten waar we heel blij mee zijn, omdat investeerders bereid zijn hierin te investeren, en dat is nog steeds mogelijk. Dit zijn projecten waarbij we een anterieure overeenkomst sluiten met de ontwikkelaar. Daarin kunnen we vastleggen dat we het met elkaar eens zijn dat de huurprijzen op deze locaties passend zijn. Vooral de middeldure huur voor starters, die we belangrijk vinden, kan op deze manier gegarandeerd worden.
Ja, de projecten die u noemt zijn natuurlijk heel interessant, maar die vallen niet onder de regeling, omdat u geen woning koopt. Het zijn kantoren, dus die vallen niet onder die regeling; dat zijn heel andere situaties. Wat ik wel wilde vragen – en dat was de aanvullende vraag die ik wilde stellen – is of er een verschil is wanneer je een appartement koopt en dat particulier gaat verhuren. Dan haal je eigenlijk een woning uit de markt die iemand anders had kunnen kopen. Het project dat meneer noemt, waarbij ik een pand koop en dat transformeer tot acht eenheden, haalt geen woning uit de markt, want je voegt juist acht woningen toe die je anders niet had. Dus je creëert iets anders. Ik vraag me af of daarover is nagedacht, of dat type ontwikkeling niet iets anders is dan het opkopen van bestaande woningen. De projecten die u noemt zijn misschien vergelijkbaar, maar vallen niet onder de regeling omdat daar geen woonbestemming aan gegeven wordt.
Op zaterdag, en daarmee bedoel ik inderdaad die dag, geldt dit eigenlijk voor alle soortgelijke gevallen. Ja, voor wat betreft de grotere projecten: we hebben uiteindelijk met de ontwikkelaar afspraken gemaakt dat er vier woningen kunnen zijn, maar het kunnen er ook veertig zijn. Ik doel op al deze projecten, en soms valt er net wel een regeling binnen, omdat er bijvoorbeeld een investeerder is die de woningen wil overkopen van een andere investeerder. Dus het is net even anders, ja.
Ja, de achtergrond van Tyler. Terwijl woningen twee voorbeelden van een excuus zijn. We...
We gaan hier geen debat voeren; dat mag u straks voorstellen. Omdat we dat de volgende keer gaan doen, zou ik mevrouw Lok even de gelegenheid willen geven om haar verhaal helemaal af te maken.
Het is noodzakelijk dat de plannen waarbij woningen aan de markt worden toegevoegd, worden voltooid. Het is echter niet de bedoeling dat koopwoningen worden onttrokken om ze om te zetten in huurwoningen. Dat is precies wat we met de regeling willen tegengaan. Toch blijft het mogelijk om woningen toe te voegen door middel van splitsing of omzetting. Dit is in de regeling opgenomen. We willen echter wel graag een anterieure overeenkomst sluiten met de ontwikkelaar, zodat we bijvoorbeeld de huurprijzen kunnen vastleggen. Dit is de aanpak die we hebben gekozen. En ja, er is ruimte voor aanvullingen.
Voor het splitsen van een woning is inmiddels een vergunning vereist; men moet een omgevingsvergunning aanvragen. Dit is omdat we de mogelijkheid willen hebben om hierop te kunnen sturen. Het is nog steeds mogelijk om een woning te splitsen, en als er mooie appartementen voor starters uit voortkomen, is dat fantastisch. Echter, we zullen dit niet standaard in de regeling opnemen, omdat we enige grip en overzicht willen behouden.
Nou ja, ik ben de laatste twee keer door mevrouw Lok geïnformeerd dat het in de regeling genoeg is. Dus het is mogelijk. Ik hoorde mevrouw Hoogstra zeggen: "We hebben het niet specifiek genoemd, maar het zou onder bepaalde voorwaarden mogelijk kunnen zijn."
Ze moeten een vergunning aanvragen. Dat is waar het verhaal om draait. Je kunt niet zomaar alles uitsluiten; als dat het geval is, hebben ze geen vergunning nodig. Het is toegestaan zonder dat ze een vergunning nodig hebben. Je moet echter een vergunning aanvragen, en de regeling specificeert onder welke voorwaarden je zo'n vergunning krijgt. Dat is dus de techniek erachter. Maar het gaat wel degelijk om een vergunning.
Ja, voorzitter, dank u wel. Voorzitter, ik wil graag even ingaan op de transitie die werd aangehaald door de inspreker, maar ook zojuist door de wethouder en de ambtelijke transitie. Wat betreft oude kantoorpanden: we hebben inderdaad twee mooie panden getransformeerd, weliswaar met hick-ups, maar ik zal daar ook even een aantal tekeningen van maken. Het is een mooie ontwikkeling waar wij groot voorstander van zijn. Echter, in de afgelopen jaren zijn er ook vele aanvragen gedaan voor leegstaande kantoorpanden, of panden die tijdelijk met antikraak bewoond worden, onder andere aan de Utrechtseweg. Daar zit bijvoorbeeld naast de Rabobank een pand waar Securitas antikraak in zit, en waar de eigenaren het maar niet voor elkaar krijgen om toestemming te krijgen voor transformatie. We hebben destijds al aan het college gevraagd hoe dit kan, met name richting Utrecht Science Park. Waarom zouden daar geen studentenwoningen of seniorenwoningen met eventueel aangeboden zorg kunnen komen? Hoe wordt daar nu naar gekeken? Want het pand staat ondertussen al meer dan 12 jaar leeg en het is één grote oppervlakte met veel facilitaire voorzieningen, zowel aan de voorkant als aan de achterkant. Mijn vraag is: is dit een voorbeeld? Dan hebben we nog een paar. Gaat u daar nu actief verder mee aan de slag? Want de twee voorbeelden die we net hebben gekregen, namelijk die op de Godfried van Seijstlaan en Lenteleven aan de Utrechtseweg, laten zien hoe snel deze panden weg zijn en hoe dit eigenlijk slechts een druppel op een gloeiende plaat is gezien de woningvraag die er is. Dan zouden wij op die manier een versnelde stap met elkaar kunnen zetten. Ik hoop dat de ambitie nog groter wordt waar wij met zijn allen naartoe gaan, en dat zowel de commerciële markt als de woningbouwverenigingen een actieve rol zouden kunnen spelen. En eigenlijk het mooiste zou zijn dat we ons groen dan niet meer hoeven aan te tasten. Dat zou ik als eerste vraag willen stellen. En ik wil gelijk de tweede vraag stellen, als u dat wilt, voorzitter, of zegt u dat we eerst deze vraag moeten behandelen?
Ik weet niet of de vraag makkelijk te beantwoorden is door de wethouder; als dat zo is, zou ik zeggen: stel dan ook een vervolgvraag, ja.
Ja, dat trekt mijn aandacht, want ik heb verhalen over u gehoord betreffende artikel 16, en ik heb ook bevestiging gekregen vanuit het college dat u daar afspraken heeft gemaakt, of besluiten heeft genomen, of hoe u het ook wilt noemen. Mijn vraag is dan: heeft u dit inmiddels aan ons als Raad voorgelegd, of hebben wij daarvoor toestemming gegeven? Het betreft immers een bestuurslaag die niet democratisch gekozen is en die niet democratisch besluiten mag nemen. Dus dat is mijn vraag, om dat even duidelijk te krijgen hoe we daarmee omgaan, mevrouw.
Om te beginnen met het laatste punt: u noemt artikel 16, een coördinerend orgaan waarmee we vooral afstemmen en bekijken hoe we gezamenlijke vraagstukken kunnen aanpakken, nietwaar? We zijn geen geïsoleerd eiland en tijdens de besprekingen is er gesproken over hoe we in de regio willen omgaan met de opkoopbescherming. Er is eigenlijk overeengekomen dat het voor alle partijen gunstig zou zijn als we streven naar eenduidigheid. Dat wil zeggen, dat we dezelfde percentages hanteren, dezelfde vorm toepassen, zodat het voor iedereen duidelijk is hoe de regeling werkt. Dit geldt voor alle investeerders, woningcorporaties en andere betrokken partijen. En het gaat natuurlijk om de regionale huisvestingsverordening. Ja, u heeft helemaal gelijk, en deze wordt vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening, die op zichzelf een verordening is. Deze wordt u nu ook voorgelegd als een aanpassing van de regionale huisvestingsverordening en zal sowieso in ons artikel 16-verband worden vastgesteld.
Mag ik even twee dingen ophelderen? Als het gebeurt dat hij regionale huisvesting aangeboden krijgt door de Raad, dan is dat relevant. Als dat niet gebeurt, dan is het niet van toepassing, want dan heeft het geen enkele beslissingsbevoegdheid.
Het gaat om de wijziging van de regionale huisvestingsverordening. In de regionale huisvestingsverordening is enige tijd geleden, toen u 16 was, iets bepaald, maar dit is vervolgens door de... (Opmerking: De zin lijkt onvolledig en de context is niet duidelijk. Om de tekst volledig grammaticaal correct te maken, zou de zin afgemaakt moeten worden met de relevante informatie die ontbreekt na "door de".)
Goedgekeurd. Daar heeft u gelijk in. Maar ik hoor hier dat er een verandering plaatsvindt, als ik het goed begrepen heb. Als het nu gedaan wordt en dat zo is, dan moet het eerst bij ons ter goedkeuring aangeboden worden.
De tekst lijkt een aantal grammaticale en contextuele problemen te bevatten. Hier is een poging om de zin grammaticaal correct te maken, maar let op dat de betekenis onduidelijk blijft zonder meer context: "Meneer Luca wordt nu geconfronteerd met de wijziging. Deze wijziging is opgenomen in het raadsvoorstel betreffende de regionale huisvesting van de voorzitter." Deze correctie is gebaseerd op aannames over de bedoeling van de tekst, omdat de oorspronkelijke zin fragmentarisch en onduidelijk is. Voor een nauwkeurigere correctie zou meer context nodig zijn.
Wat betreft uw eerste vraag over een specifiek pand aan de Utrechtseweg: ik ben daarvan niet de portefeuillehouder. Ik denk ook niet dat ik in het kader van dit voorstel iets zinnigs kan zeggen over dat pand, dus ik kan daar helaas geen antwoord op geven. Voorzitter, mag ik verder gaan?
Mag ik daarover meer weten? Ja, bedankt voor uw antwoord. Dat is helder. Betekent dit dan dat hij bij de andere collega's zit? Neem ik aan dat hij onder de Utrechtseweg Noord valt? Maar in het kader van die versnellingsactie, wilt u dat wij daar politiek misschien een handreiking of een handvat voor bieden om de scope te bekijken, zodat we de mogelijkheden kunnen benutten? Het is doodzonde van zo'n mooie omgeving en de kansen die het biedt.
Het heeft gewoon niets met dit onderwerp te maken, dus ik kan er verder ook niets over zeggen. Dat is het.
Ja, dank u wel, voorzitter. Even kijken. Ik heb enkele vragen over de regeling in artikel 3.3, punt twee, item hè. Er wordt gezegd dat een woning die verkocht is door de gemeente of corporatie niet beschermd is. Ik vroeg me af waarom die keuze is gemaakt. Mijn tweede vraag betreft artikel 3.3, punt vijf, item twee, sub a, dat gaat over nieuwbouw en transformatie. Een vergunning kan verleend worden, mits er afspraken zijn gemaakt over de verhuur met de gemeente. Dat begrijp ik, maar hoe gaat het dan in zijn werk bij bijvoorbeeld transformatie of nieuwbouw, bij 50% huur en 50% koop? Hoe zit het dan met die koopwoningen? Kunnen die dan ook opgekocht worden door beleggers en meteen verhuurd worden, of valt dat dan onder de zelfbewoningsplicht? Daar was ik benieuwd naar. De derde vraag gaat ook over de tabel die de heer Pieters bedoelde, want ook met toelichting is die voor mij niet duidelijk. Er staat dat er een verhoging is bij een tweede overtreding, maar het is mij niet duidelijk wanneer er sprake is van een tweede overtreding. Is dat op de tweede dag, in de tweede maand of bij het tweede huis? Als u daar iets over zou kunnen zeggen, zou dat heel fijn zijn. Tot slot ben ik nieuwsgierig naar wat handhaving precies betekent. Is dat slechts het uitreiken van een boete of gebeurt er dan ook meer? En daaraan gekoppeld: stel dat wij na een half jaar gaan monitoren en we constateren dat er vijf maanden daarvoor een huis is gekocht dat vervolgens zonder vergunning is verhuurd. Kunnen we dan na vijf maanden die situatie nog beboeten of terugdraaien? Ik weet niet precies hoe dat handhaven in zijn werk gaat. Dat waren mijn vragen. Dank u wel, voorzitter.
Mevrouw Hoogstraat, gaat u dit beantwoorden of doet mevrouw Lokken dat?
Je hebt een technische vraag, hè? Dus ik heb even meegeschreven. Ik ga het proberen. De eerste vraag was inderdaad hoe het zit met de uitzondering voor gemeenten of corporaties. Nou, zoals ik al eerder had aangegeven, hebben we dit voorstel ook met de corporaties afgestemd. In ieder geval net zoals we dat met makelaars en investeerders hebben voorgelegd. Ze gaven aan dat ze een aantal woningen in koopgarant destijds hebben verkocht en die moeten zij verplicht terugkopen. Dan kijken we of we die woningen misschien wel weer in de sociale huur willen verhuren. Dat blijft mogelijk, dus daarom zijn ze eruit gehaald. Had dat ook met een uitzonderingspositie gekund? Ja, wellicht ook wel, maar we hebben gezegd: maak toch prestatieafspraken met mensen, dus dan zijn ze uitgesloten als gemeente. En ik moet zeggen, deze situatie is, voor zover mij bekend, nog niet eerder voorgekomen. Met de kanttekening dat je als gemeente natuurlijk zelf ook een woning kunt aankopen, bijvoorbeeld om strategische redenen. Het zou zonde zijn om die in de tussentijd leeg te laten staan, dan wil je hem kunnen verhuren. We zijn als gemeente daar zelf bij betrokken, dus die uitzondering is er gewoon uitgehaald; we hoeven niet bij onszelf een vergunning aan te vragen. Ja, goed, dat is één. Daar zit het erin, dat dat de reden is waarom die...
De tekst die u heeft gegeven, lijkt een fragment van een gesprek of een gedachtegang te zijn. Hier is een grammaticaal correcte versie van de tekst: "Het gaat mij om de verkoop die u nu de inkoop noemt. U koopt hem in en dan gaat u hem verhuren, als ik het goed begrijp. Maar als een corporatie een woning verkoopt, kan die gewoon aan een particulier worden verkocht. Die valt dus niet onder bescherming, en die particulier kan hem vervolgens direct in de verhuur stoppen."
Wat je vaak ziet bij de verkoop van niet heel veel woningen, is dat we nog wel wat eigen woningen hebben die wij verkopen. Kunnen we dan bij de verkoop zelf de voorwaarden meenemen? Dat kunnen we vastleggen, dus vandaar dat het eruit gehaald is. We zouden ook de opkoopbescherming kunnen toepassen. Dat klopt, maar we hebben daarvoor gekozen; dat zit erin.
De tekst lijkt onvolledig en verwarrend, maar ik zal proberen het grammaticaal correct te maken: "Dat zit er dus in voor de gemeente, maar geldt dat ook voor corporaties? Die maken ook afspraken, en daarbij..." De zin is echter niet afgerond, dus het is onduidelijk wat de spreker wil zeggen over de afspraken die corporaties maken. Om de zin volledig grammaticaal correct te maken, zou ik meer context of informatie nodig hebben om de zin af te maken.
Wij zien dat bij de verkoop van woningen vaak voorwaarden worden meegegeven. Zo geven ze bijvoorbeeld vaak voorrang aan eigen huurders bij de toewijzing. Dat is hoe ze het doen, en ik hoor van mijn buurvrouw dat er ook een zelfbewoningsplicht wordt ingesteld. Dat is iets wat wijzelf en ook corporaties vaak doen. Dan hoeven we de woningen niet nog eens extra te beschermen. Kijk even mee naar de situatie bij nieuwbouw en hoe het zit met de koopwoningen. Het mooie van deze regeling is dat je een zelfbewoningsplicht eigenlijk alleen bij nieuwbouw kunt opleggen. Deze regeling zorgt ervoor dat, als er een project met nieuwbouwwoningen is die onder de grens van €521.000 vallen, het niet zo zal zijn dat deze woningen, waarvan we dachten dat het koopwoningen waren, bij oplevering voor de helft door een investeerder zijn opgekocht en nooit op Funda verschijnen. Dat willen we niet. Dit zijn voorbeelden die we misschien niet zo goed kennen, maar we horen ook vaak van andere gemeenten dat je dat niet moet willen. We zijn blij als er koopwoningen komen. Deze regeling gaat daar tegenin, dus die geldt ook voor die woningen, tenzij we juist willen dat het huurwoningen zijn. In dat geval spreken we dat af met de ontwikkelaar of investeerder. De laatste vraag betreft de handhaving. Wanneer handhaven we? Dat is een beetje een technische vraag die we moeten nakijken. Hoe zit het met de tweede keer en wat zijn de exacte bedragen? Dat moet ik even aan de collega's van juridische zaken vragen. Ik ben geen jurist, dus daar kom ik op terug. Wat betreft de handhaving: in eerste instantie, als we handhaven, zullen we nooit direct met een boete komen, maar altijd eerst kijken wat de situatie is. In gesprek gaan, kijken of mensen alsnog een vergunning kunnen aanvragen. Wellicht is er een uitzondering mogelijk. Pas als er geen overeenstemming wordt bereikt, overwegen we een boeteclausule of de mogelijkheid om het probleem zelf op te lossen. Mensen kunnen de woning dan alsnog zelf bewonen of verkopen. Dat zullen we eerst inzetten voordat we met een boete komen. Als je er uiteindelijk niet uitkomt, dan volgt er een boete. Ik ben geen handhaver, dus ik kan niet precies uitleggen hoe dat eruitziet, maar ik denk dat het een belangrijk thema is dat we de komende periode samen moeten verkennen. We hebben nog geen ervaring met het handhaven van deze regeling. Het is nieuw voor ons, ook voor de collega's, en soms moeilijk te begrijpen. Dan is het fijn als je in de regio kunt delen en navragen hoe anderen het aanpakken en daarvan kunt leren. Dat is waarom we dit leerproces hebben ingebouwd en we hopen dat we ook met monitoring daarop kunnen terugkomen.
Ja, ik begrijp dat wel. Maar ik kan me ook wel voorstellen dat je, ook als gemeente, zelf wel nadenkt van: "Joh, we stellen nu deze regel in, en straks wordt er geklaagd." Dus iemand belt en die zegt: "Hé, de woning is verkocht en nu zie ik een huurder erin." Ja, ik ben wel heel benieuwd hoe zo'n gesprek gaat. Van: "Ja, je belt aan en we zeggen van: 'Wie is er aan de lijn?' Nou ja, je belt bij de eigenaar of je meldt je bij de eigenaar en dan zeg je: 'Ja, u doet iets wat niet mag. Hoe komen we hier uit met elkaar?'" Ja, nou ja, dan ben ik misschien simpel als ik dan denk van: "Ja, dit is gewoon een overtreding. Je hebt geen vergunning, dus dat wordt een boete en verkoop het maar opnieuw."
Natuurlijk handhaven de handhavers ook andere aspecten van de huisvestingsverordening, zoals splitsing en samenvoeging van woningen. Het zou misschien interessant zijn om eens mee te gaan met een handhaver om te zien hoe zij te werk gaan. Misschien is dat iets voor een ander gesprek, maar ik ben benieuwd naar hun aanpak. Ik weet inderdaad dat ze niet direct met een boete beginnen, maar altijd eerst het gesprek aangaan. Dat lijkt mij ook de juiste manier van werken. Uiteindelijk moeten ze er natuurlijk wel voor zorgen dat de schaarse woonruimte op een goede manier wordt ingezet. Als er niet wordt geluisterd of problemen niet worden opgelost, hoort daar uiteindelijk wel een boete bij. Maar dat is breder dan alleen deze regeling. We zijn hierover in overleg met de betrokkenen. De wethouder zei net ook dat deze regeling vrij snel tot stand is gekomen. In januari is het doorgevoerd en we hebben ongeveer twee maanden de tijd genomen om de regeling uit te werken en af te stemmen. We hebben ook met makelaars en investeerders gesproken om alles op te stellen. Het voorstel is in een korte tijd uitgerold, wat ook betekent dat sommige zaken, zoals handhaving en het aanvragen van vergunningen, nog nader gespecificeerd moeten worden. We moeten de komende weken nog veel doen om alles klaar te krijgen, zodat we op 1 juni echt klaar zijn en de regeling in werking treedt, en zodat men ook daadwerkelijk een vergunning kan aanvragen. We zijn dus nog niet klaar, maar dit was in ieder geval een toelichting.
Graag ontvang ik nog een toelichting op die tabel, dus ja, oké.
Ja, een korte vraag. Klopt de redenering dat ieder voordeel zijn nadeel heeft, namelijk dat als deze regeling wordt ingevoerd, de bestaande verhuurders daar ook van kunnen profiteren? Want die woningen, hè, die huurwoningen worden dan steeds schaarser en daardoor gaat de prijs ook weer omhoog. Met als gevolg dat wellicht de WOZ-waarde weer omhoog gaat, met als gevolg dat de huidige huurders die er dan in zitten, duurdere huur gaan betalen. Is daar een regeling voor, of moet ik dat anders zien? Het is een beetje een open vraag: wat kunnen we als gemeente daartegen doen? Sorry, ik mis mevrouw...
Ja, het is een zeer goede vraag. Uiteraard. Uiteindelijk gaat het natuurlijk om schaarste, en dat is ook wat meneer Groen net aangaf. Kijk, deze regeling is bedoeld om de schaarste te verdelen. En we willen eigenlijk voorkomen dat koopwoningen, die geschikt zijn voor starters en mensen met een middeninkomen, worden opgekocht en verhuurd tegen een hoge huur die voor die doelgroep bijna niet te betalen is, terwijl ze heel graag vermogen willen opbouwen. Daarvoor is deze regeling bedoeld. De regeling heeft ook nadelen. Nou, dit is er een van. Het effect kan misschien klein zijn, want het betreft niet heel grote aantallen, en we hopen echt dat de nieuwbouw op gang komt en dat er voldoende aanbod in de huursector bij komt, ook in de particuliere huur. Want ik ben het helemaal met meneer Groen eens, die dat net aangaf, dat het hard nodig is. Maar deze regeling is natuurlijk niet de oplossing voor alle problemen. En ja, dat vind ik misschien het beste antwoord. Ja.
Ja, ik zal nog even ingaan op deze bespreking naar aanleiding van de opkoopregeling, die geen effect heeft op de huurders die er mogelijk niet mogen verblijven. Met andere woorden, we gaan geen gezinnen uit hun woning zetten die daar toevallig terecht zijn gekomen omdat een opkoper, tegen de regels in en zonder vergunning, hen die mogelijkheid heeft geboden. Ik vraag dit vooral omdat u zegt dat we naar Utrecht kijken en dat we nog aan het leren zijn. We zijn bezig met een proces rondom een redelijk nieuwe wetgeving. Ik vraag me ook af welke gevaren er mogelijk schuilen in een te overhaaste aanpak. Dat is de ene vraag. De andere vraag is toch ook meer technisch van aard, dus die stel ik dan ook maar meteen. Dit college is demissionair, nietwaar? Er zit natuurlijk een nieuwe raad die kan besluiten wat hij wil naar aanleiding van voorstellen, maar speelt de demissionaire status van het college ook een technische of juridische rol met betrekking tot besluiten zoals deze, mevrouw?
Om op uw laatste vraag te antwoorden: nee, want naar mijn mening is het een besluit dat de Raad neemt, en ik heb het ook uitgewerkt op verzoek van de Raad, omdat het expliciet gevraagd is bij het raadsvoorstel voor de Huisvestingsverordening. Dit was in december of november. En wat betreft uw eerste vraag: de regeling gaat vanaf 1 juni in en zal dan ook betrekking hebben op de huizen die onder de regeling vallen. Alle investeringen die voor 1 juni zijn gedaan, waar nu inmiddels gezinnen met kinderen wonen – dat is de situatie zoals die is. We gaan dat niet met terugwerkende kracht terugdraaien, uitzetten of iets dergelijks. Dus nee, vanaf 1 juni gaat de regeling in en dan is ook de werking van deze opkoopbescherming van kracht. Is dat duidelijk, meneer Vriens?
Ja, dank u wel, voorzitter. Ik heb een paar korte vragen en een paar wat langere vragen over het raadsvoorstel. Bij punt a gaat het over woningen. Ik mag ervan uitgaan dat dit zowel nieuwbouw als bestaande bouw betreft. Ja, dat is een goede aanname van mijn kant. Dan heb ik nog een vraag over de boeteclausules die net aan de orde zijn geweest. Wat gebeurt er als iemand, of de eigenaar, zegt: "Nou, ik betaal die boete wel."? Gaan we dan over tot de orde van de dag? We zullen terugkomen op hoe dat exact in zijn werk gaat. Verderop in het raadsvoorstel, bij de planning en de uitvoering, staat dat het zonder vergunning niet is toegestaan een woning in de eerste vier jaar na aankoop te verhuren. Wat wordt er gedaan bij leegstand? Dus stel dat een eigenaar zegt: "Nou ja, dan laat ik hem wel leegstaan." En wat gebeurt er na die vier jaar? Even kijken, die vraag is al beantwoord, maar ik zal...
Zal ik daar meteen antwoord op geven? Voorzitter, ja, het is natuurlijk een gekke gedachte dat je een huis koopt en het vervolgens leeg laat staan om het daarna te verhuren. Ja, nou ja, het zou kunnen, maar het lijkt me onwaarschijnlijk. Ja, het zou dus kunnen.
Dus ik wil graag weten wat er daarna gebeurt, na die vier jaar.
Ja, het betreft een landelijke regeling die voor een periode van 4 jaar is vastgesteld en landelijk geldt, dus die kunnen we niet wijzigen. We mogen niet besluiten dat we het voor 10 jaar doen; de regeling geldt maximaal voor 4 jaar. Daarna heb je een vergunning nodig. Dus het klopt als u zegt: "Nou, ik hoop op een ander huis en daar ga ik wonen. De huidige woning heb ik 10 jaar geleden gekocht en die ga ik verhuren." Dat mag, en wij kunnen met de landelijke wetgeving niets anders dan bevestigen dat dit zo is. Oké?
Oké, even terugkomend op wat meneer Groen zei over de rotte appel in de mand: er zijn natuurlijk inderdaad voorbeelden van investeerders die met alle goede bedoelingen willen bijdragen aan het terugdringen van het woningtekort. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn dat een investeerder zegt: "Nou, ik heb een prachtig pand op het oog en daar wil ik appartementen in maken, die ik dan wil verkopen voor een bepaalde prijs." Is het dan mogelijk dat je van tevoren afspraken maakt? In de zin van: "Nou ja, tegen die prijs en met inachtneming van verduurzamingsregels en dergelijke, alles overwegend, krijg je van mij een vergunning," zeg maar.
Dat kan inderdaad; dan maak je een anterieure overeenkomst waarin je dat soort dingen laat vastleggen.
In een ander geval hebben we de rotte appel. Neem bijvoorbeeld iemand die een pand koopt en denkt: "Nou, daar kunnen heel wat studenten in. Als ik hier deze wc of deze kledingkast nog even ombouw, heb ik een extra kamer." Is dat dan weer onderhevig aan een vergunning? Want dat is dan, zeg maar, koop en dat wordt dan verhuurd. En ik meen begrepen te hebben dat dat dus weer niet de bedoeling is.
De aankoop brengt hem verder. De macht ligt niet bij deze regeling, en dat geldt ook voor wat ze 'verkamering' noemen, toch? Dus voor de verhuur van een woning aan bijvoorbeeld vijf studenten hebben we ook andere regelingen in de huisvestingsverordening. Dat is niet opgenomen in dit voorstel, maar het aankopen van een woning om er vervolgens niet zelf te wonen, maar deze aan iemand anders te verhuren, dat mag straks niet. Tenminste, niet zonder dat je een vergunning hebt aangevraagd. Maar...
Maar dat is ook een reden om een vergunning te weigeren, mag ik aannemen? Ja.
Ja, dan kun je niet onderbouwen dat je hem voor je kind koopt of omdat je op wereldreis gaat, prima.
Laten we eens kijken. Ik had nog een punt over de aanpassing van de huisvestingsverordening. Op een gegeven moment wordt in artikel 3.35 vermeld: "De eigenaar dient na de datum van inschrijving ten minste 12 maanden zijn woonadres in die woonruimte te hebben en komt met de gebruiker schriftelijk overeen dat deze de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt." Dit roept bij mij beelden op van een eigenaar die op dat adres moet wonen en tegelijkertijd de woning verhuurt, maar zo staat het er. Ik denk echter niet dat dit de bedoeling is, want als de eigenaar dat adres als zijn woonadres heeft, waar moet hij dan zijn huurder laten? In de schuur of misschien op zolder? Ik weet het niet. Oké, terug naar artikel 3.35, het is onderdeel b. Ik denk dat het er niet goed staat, of wel?
Ik moest de tekst wel drie keer nalezen, denk ik, maar dit is de regeling. Dat is inderdaad ook de standaardregeling, die betrekking heeft op tijdelijke verhuur. Dus, als je voor maximaal twaalf maanden op wereldreis gaat, mag je de woning verhuren, maar niet langer dan dat. En wat betreft het geld, daar was net ook een vraag over: de regeling geldt alleen voor de eerste vier jaar nadat je de woning hebt gekocht, toch? Dus het zijn specifieke gevallen waarin je een woning hebt gekocht en binnen die vier jaar besluit om een jaar op wereldreis te gaan. Als je dat doet, dan mag je de woning dus verhuren. Ik zal de tekst nog eens extra goed doorlezen naar aanleiding van uw vraag. Maar dit is waar de regeling over gaat.
Hetzelfde geldt voor de situatie waarin de woonruimte een onlosmakelijk deel uitmaakt van de winkel, het kantoor of de bedrijfsruimte. Dan moet ik ervan uitgaan dat het gaat om een woning boven een winkel of iets dergelijks. Oké, prima, dat is duidelijk. De zelfbewoningsplicht is al een aantal keren genoemd. Hoe lang geldt deze zelfbewoningsplicht voordat je de woning weer mag verkopen?
Controleer dit even bij mijn collega. Dat zal zichzelf wel uitwijzen. Dit onderwerp gaat echt over de opkoopbescherming, die in feite een vorm van zelfbewoningsplicht is. De zelfbewoningsplicht hebben we inderdaad bij een aantal projecten toegepast, maar bij nieuwbouwwoningen hangt het ervan af wat je hebt vastgelegd. Dat kan bijvoorbeeld voor 5 jaar zijn, nietwaar? Je moet dan de eerste 5 jaar zeker in de woning wonen, of zelfs langer. Dus dat is meer een kwestie die per project bekeken moet worden. Deze regeling geldt natuurlijk voor alle bestaande en nieuwbouwwoningen, dus het is eigenlijk een goede vervanging daarvan, ja.
Begrijp ik het goed dat dit wettelijk geregeld is, of is het zo dat dit per project als maatwerk wordt behandeld?
De opkoopbescherming is in feite al een zelfbewoningsplicht, omdat je een huis koopt en er zelf moet gaan wonen. Je hebt minimaal vier jaar niet de mogelijkheid om het te verhuren, dus dat is eigenlijk gewoon een zelfbewoningsplicht. Nu geldt dit voor alle woningen tot de prijsgrens van € 521.000. Maar ik begrijp dus, tenzij...
Het lijkt alsof het om familieleden van de tweede graad gaat. Dus dat is "zelfbewoning", omdat het, als het om een kleinkind gaat, niet echt als zelfbewoning beschouwd wordt, toch? Ik hoor heel vaak de term 'particuliere beleggers'. Hoe zit het met institutionele beleggers; is daar ook sprake van? Voor hen geldt hetzelfde. Heeft iemand misschien een microfoon?
Is het zo dat dit voor iedereen geldt? Ja, ook voor jou, omdat het specifiek is.
Specifiek dan kijk je even naar meneer Groen. Als particuliere beleggers genoemd worden, dan denk ik: ja, en wat met de pensioenfondsen? Meneer Groen, wat is uw mening hierover?
Groen sprak ik namens veel particuliere beleggers, maar deze regeling geldt ook voor institutionele beleggers.
Zou dat expliciet vermeld kunnen worden, zodat misverstanden voorkomen worden? Volgens mij geldt dit alleen voor particulieren, maar goed, ik...
In de huisvestingsverordening, ergens rond artikel 39 of 42, dacht ik het tegengekomen te zijn. Daar wordt in ieder geval gesproken over institutionele beleggers, in dat lange stuk. Dat was het, mevrouw Van Kippersluis. Ja.
Voorzitter, dank u. Ik wilde even snel iets vragen, want ik had dat ene stukje gelezen. Dus mijn excuses dat ik de wethouder deze vraag heb gesteld. Maar bij artikel 334, helemaal onderaan in de stukken, worden bedragen genoemd voor niet-bedrijfsmatige en bedrijfsmatige boeteoplegging. Zijn de bedragen die daar genoemd worden eenmalig? Want daar zullen we op terugkomen. Ik vraag dit puur omdat ik, als ik dat zie in relatie tot eventuele panden, me afvraag of dat nog eens een significante impact zou kunnen hebben voordat u...
De tekst lijkt een reeks losse zinnen en gedachten te bevatten die niet goed op elkaar aansluiten. Hier is een poging om de tekst grammaticaal correct te maken, hoewel de betekenis nog steeds onduidelijk kan zijn zonder verdere context: "Als het ter plaatse valt en kapot gaat, zullen we het nog eens bekijken, want je kunt erbij komen. Ze zullen erop terugkomen, maar je kunt bijvoorbeeld ook een tweede keer een boete opleggen, die dan hoger is. Dus we gaan even kijken hoe dat precies zit. We komen er later op terug." Let op dat deze correctie ervan uitgaat dat de tekst over een situatie gaat waarin iets kapot valt en er mogelijk een boete voor wordt opgelegd. De zinnen zijn aangepast om een meer samenhangend geheel te vormen, maar de oorspronkelijke bedoeling van de schrijver is niet helemaal duidelijk.
Ik sta te popelen om een vraag te stellen waar meneer Groen ongevraagd op mag antwoorden, dus hij mag dit namens mij doen.
Meneer Bredius geeft meneer Groen de gelegenheid. Dank u wel voor het stellen van de vraag, meneer Groen.
Gaat het over de vergunningen, is er dan een mogelijkheid om die vergunningen zo voorspelbaar en met een hoge mate van zekerheid te creëren? Op zo'n manier dat, op het moment dat er een beslissing genomen moet worden, er zekerheid bestaat. Dat is altijd een beetje het probleem in de praktijk, nietwaar? Als er een pand voorbijkomt, heb ik over het algemeen, zeg maar, misschien 24 of 48 uur om een beslissing te nemen, en in die tijd kan ik geen vergunning aanvragen. Dus, hoewel in theorie een vergunning aangevraagd kan worden, resulteert dit in de praktijk vaak in het feit dat dergelijke projecten geen doorgang vinden. En dan heb ik het bijvoorbeeld over een transformatieproject dat voor een vergunning in aanmerking zou komen.
Aan dit aspect van de problematiek is geen enkele letter aandacht besteed. Ik hoor dus ook graag wat daarop geantwoord zal worden.
Het gaat om een prachtige vraag en een heel goed punt. Ik vind het prachtig. Ik denk dat we daar inderdaad over moeten spreken. We hebben gezegd dat er uitzonderingen mogelijk zijn. We hebben meer zekerheid nodig aan de voorkant om te garanderen dat ik het ook daadwerkelijk ontvang, en daar kan ik niet op wachten. Dan moeten we met elkaar in gesprek gaan en nadenken over hoe we dit op een handige manier kunnen aanpakken. Dus ik denk dat we die uitnodiging moeten aannemen om er samen verder over te praten. Ja.
Dat zal nog best problematisch worden, denk ik, gezien de snelheid waarmee gemiddeld op aanvragen van vergunningen beslist wordt.
Ja, dat is precies een van de dingen waar we naar moeten kijken: hoe gaan we dat vormgeven? Dit is precies de waan van de dag waarin we ook dit soort dingen moeten gaan uitwerken. Ja.
Toch wel, want ik vind het een heel goede vraag. Ik denk dat dit ook in de praktijk misschien wel een hobbeltje of een hobbel wordt met die vergunningen. U zegt dat u in gesprek gaat met de inspreker; begrijp ik dat goed, of gaat u het probleem...
Maar ga je in de voorfase, totdat de Raad het heeft aangenomen, al iets doen met betrekking tot de voorbereiding? Hoe tackel ik dit probleem? Krijgen we al enige informatie met betrekking tot die aanvraag?
We gaan dit voorstel bekijken, nogmaals. Het is op verzoek van de Raad zelf dat we dit voorstel indienen. Dat heeft natuurlijk een beoogd effect: we willen een bepaalde groep kopers op de markt meer kansen geven om een woning te kopen. Dus we hebben wel degelijk een effect voor ogen. Maar er zijn natuurlijk echt ontwikkelingen waarvan we zeggen dat we die willen ondersteunen, waarvoor we ook een vergunning zullen verstrekken. Zoals meneer aangeeft: er komen huizen voorbij waarvoor ik binnen 24 uur moet beslissen of ik ze koop of niet. Daar zou ik best acht woningen willen maken. Maar dan moeten we bespreken wat dat betekent. Ik ga niet zeggen dat we binnen 24 uur een vergunning verstrekken, dat is niet realistisch. Maar we kunnen wel bekijken wat er wel mogelijk is. Eerst moeten we dit voorstel behandelen, daar hebben we een doel mee voor ogen. Ik denk dat het aan de Raad is om te beslissen of ze het aannemen of niet. Er zijn echter een aantal zaken die we samen moeten uitwerken. Hoe werkt dat in de praktijk? En misschien...
Ter aanvulling hierop: bekijk ook dergelijke voorbeelden bij transformatie. Ook voor kleinere panden is er vaak meer nodig, nietwaar? Meestal is er een splitsingsvergunning nodig. Dan moeten we onderzoeken of het mogelijk is om het benodigde aantal parkeerplaatsen te realiseren wanneer er acht extra huishoudens in de straat komen wonen. Pas dit dus aan. Het is niet zo dat we met deze regeling simpelweg via e-mail kunnen bevestigen dat alles in orde is. Natuurlijk is het altijd het risico van een investeerder om het gehele plaatje rond te krijgen, en dat moet ook onderdeel van het proces zijn. Dus het is niet zo eenvoudig als het lijkt. Ja, was dat het?
Ja, toen kwam er toch nog een vraag bij me op. Ik zat na te denken over of deze regeling ook een soort 'learning by doing' kon implementeren. En ik vroeg me af of dat ook risico's met zich meebracht, zoals precedentwerking of rechtsongelijkheid, als we na aanname van het beleid het gaan fijnslijpen en ook de manier waarop we ermee omgaan.
De vraag die je stelt, gaat altijd over overwegingen met betrekking tot de hardheidsclausule, uitzonderingen en maatwerk. Dus dat is het 'learning by doing'; juist dit soort zaken goed meenemen in de afwegingen. En nou ja, de maatschappelijke opgave die we hebben en het antwoord daarop.
Meneer Handbediend, was dit voldoende? Meneer Bredius, wilt u nog een vraag stellen? Ik zie het, dank u.
Aansluitend op de vorige vraag, kan ik mij voorstellen dat er in de komende jaren veel gaat veranderen in de economie en daarmee ook in de woningmarkt. Ik heb het gevoel dat we al op een kantelpunt staan. Is er nagedacht over een soort exitstrategie, of zijn er criteria die benoemd en zo ingericht kunnen worden dat je de regeling weer kunt laten vallen? Zodat je niet over een jaar of twee ontdekt dat je helemaal vastzit, juist omdat je alles op slot hebt gezet. Dat is enerzijds de vraag. En anderzijds, met betrekking tot de vorige vraag over vergunningverlening: naar mijn mening gaat het vooral om het feit dat de criteria voor het verkrijgen van een vergunning kraakhelder zijn en dat er niet van wordt afgeweken. Een duidelijke checklist helpt hierbij. En daarin speelt ook de betrouwbaarheid van de gemeente een rol, zodat je weet dat je, als je aan bepaalde voorwaarden voldoet, je vergunning krijgt. Mensen die investeren nemen al risico's, maar nemen ook risico's waarbij ze ernstig de mist in kunnen gaan. Het is dus belangrijk om dit goed te reguleren.
Ja, ik wil aangeven dat de checklist, zoals die er nu ligt, de verordening behoorlijk helder maakt en daarmee ook duidelijk aangeeft wat wel en niet kan. Dus een checklist voor de hardheidsclausule gaan we niet maken. Daar kan ik duidelijk over zijn. Het tweede punt is dat we de regeling weer gaan afschalen. Ja, mevrouw?
Ja, kijk, de regeling is natuurlijk landelijk en er is ook al iets over afgesproken, namelijk dat deze een aantal jaren geldt en dat er dan wordt gekeken. Het is natuurlijk een landelijke wet die het mogelijk maakt, dus daar hoort ook een evaluatie bij. Omdat dit probleem echt niet alleen hier speelt, maar natuurlijk in heel veel andere gemeenten. Nou, er is al gesproken over de woonvisie, nietwaar? Die elke twee jaar wordt bekeken, en de huisarts voor de dienst zelf elke vier jaar. Uiteindelijk, als we erachter komen, en ook als raad kun je natuurlijk altijd besluiten om hem weer in te trekken. Dat kan, ja.
Zoals meneer Groen vraagt, zijn er op dit moment nog geen criteria voor bedacht. Oké. Was dit de allerlaatste vraag? Ik zie geen vingers meer, geen vragende ogen, dus wat mij betreft is dit de allerlaatste vraag: debat of geen debat? Iedereen zegt 'nee, geen debat'. Dan kan dit dus meteen naar de Raad van 17 mei. Oké.